Какие фирмы часто ищут помещения в аренду: Технические работы

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году :: Город :: РБК Недвижимость

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

«Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?» – Яндекс.Кью

1) Составить договор коммерческой аренды помещения на 11 месяцев или бесрочно (если будет 12 и больше то такой договор необходимо регистрировать в росреестре) ТОЛЬКО ЕСЛИ СТОРОНЫ ИП . Так же если одна сторона юридическое лицо, то договор должен регистрироваться. Поэтому все его заключают в серую для подстраховки, под страхом наказания от ФНС (только если вы уверены во второй стороне).

2) Обязательно указать условия о залоге, неустойки в случае порчи имущества и помещения, неустойки в случае если арендатор не съезжает, неустойку если пропускает срок оплаты, неустойку при сдаче помещения в субаренду, а так же иные условия по вашему усмотрению.

3) В договоре так же необходимо указать ФИО лиц и их количество которые могут пользоваться помещением. (для маленьких компаний)

4) Подготовить все документы на помещение (для чистоты сделки, что бы арендатор мог с ними ознакомиться)

5) Указать договорную подсудность в вашем месте жительстве или регистрации юридического лица (городе или ином населённом пункте т.е. где находиться недвижимость), а так же желательно искать арендателя с местной пропиской (в случае спора в суде позволит быстрее решить вопрос, а так же проще контролировать взыскание долга).

П.С. : Если недвижимость и адрес вашей регистрации (прописка) или регистрация юридического лица в разных городах к примеру, то в договоре необходимо прописывать условие о получении юридической значимой кореспонденции по вашему месту проживанию.

6) Проверить нанимателя по базам ФССП на наличие долгов ( если есть большие долги то сделку лучше не заключать)

7) Составить приложение к договору акт приёма-передачи имущества, в котором указать перечень имущества в помещении и его стоимость, если аренда с мебелью.

8) Указать условие об оплате коммунальных платежах (обычно арендатор платит электроэнергию, воду, интернет)

9) Указать условие о посещении 1 раз в месяц арендатора помещения для проверки.

10) Установить запрет на субаренду иным лицам

11) Взять оплату за последний месяц

П.С.: Обязательно попросите документы у стороны для ознакомления или проверте по реквизитам, что ИП или юридическое лицо действует, для избежания юридических последствий.

Поставьте палец вверх если ответ вам был полезен, буду вам благодарен.

Содержание

Как найти хорошее помещение для бизнеса?


С чего начать?

Даже в самых крупных городах порой очень трудно найти подходящее помещение для работы. Особенно часто это встречается среди представителей малого бизнеса. Очевидно, что собственники помещений не особо хотят заморачиваться со сдачей помещения по частям – гораздо выгоднее все сразу отдать крупному игроку рынка. Если же большое помещение сдается по мелким площадям, то в таком случае и стоимость аренды может заметно увеличиться. В результате небольшие компании вынуждены довольствоваться неудобными или вообще полулегальными помещениями для работы. Что же делать в этом случае? В подобной ситуации есть два варианта – это субаренда, либо кооперация. Рассмотрим каждый из них подробно.

Предложений по субаренде сегодня довольно-таки много. Часто такие площади сдаются владельцами продуктовых, косметических и других магазинов, у которых остается «свободная» площадь после аренды. Другими словами, со временем владельцы таких фирм понимают, что они арендовали слишком большое помещение и для полноценной деятельности им достаточно лишь некоторой его части. Для того, чтобы снизить арендные платежи, они, собственно, и предлагают субаренду другим предпринимателям. Таким предложениям можно вполне доверять, тем более что крупные и успешные компании стараются выбрать наиболее проходимые места в хороших районах. Единственным минусом тут можно назвать отсутствие отдельного входа для арендатора, но это далеко не всегда является проблемой. Исходя из этого, небольшие компании охотно берут подобные площади в аренду.

Еще выгодной можно назвать совместную аренду. Для таких целей можно скооперироваться с близкими по профилю предпринимателями. К примеру, это может быть продажа мяса и рыбы или, допустим, автозапчастей для автомобилей разных марок. Конечно же, это позволяет получить больше клиентов, ведь покупатель, пришедший за одним товаром, может заодно приобрести что-то попутно. В некоторых бизнесах к открытию филиалов есть даже подобные требования, например, открывать точку можно только вблизи касс крупных гипермаркетов. Такой подход значительно экономит траты на аренду и позволяет получить хороший трафик клиентов.

Правила поиска коммерческих помещений

Итак, теперь приступаем непосредственно к самому поиску. Прежде всего, следует определить критерии, на основе которых будут отбираться помещения. Зачастую это происходит спонтанно и лишь по общим представлениям. Такой подход нельзя назвать верным. Важно понимать, что в арендованном помещении, возможно, придется работать долгие годы и, конечно же, от правильности выбора очень серьезно зависит прибыль. Также важно учитывать и перспективу развития компании. Если, к примеру, штат фирмы будет постоянно увеличиваться, то наверняка понадобится и более солидная площадь со временем. Искать новое помещение потом будет проблематично, поэтому о решении такого вопроса лучше позаботиться заранее. Опять же, не забываем и про удобство расположения своей компании – она должна находиться в том месте, куда будет удобнее добираться и вам, и вашим клиентам. Предусмотрев хотя бы эти, больше первоначальные критерии, можно будет по максимуму избежать вероятность поиска нового помещения.

Помимо всего прочего, не рекомендуем смотреть только на рыночные цены. Прежде всего, стоит исходить из собственного бюджета. Важно, чтобы стоимость аренды не была слишком высокой по сравнению с доходами. К тому же далеко не всегда цены могут быть справедливыми. Статистика показывает, что обычно большинство предпринимателей платят за аренду не более пятнадцати процентов от своих заработков. Не стоит забывать, что в какой-то момент могут понадобиться дополнительные (оборотные) средства, а в связи с высокой арендной платой брать их будет просто неоткуда. В итоге предприятие вынуждено будет закрыться и предприниматель останется ни с чем.

Важен и правильный расчет конечной ставки. Зачастую в рекламе собственники помещений обозначают одну цену, а в итоге она становится совершенно другой. Где-то, например, будет указана стоимость без коммунальных платежей, а где-то – без оплаты интернета, уборки или парковки. Естественно, могут потом потребоваться расходы на ремонт, мебель и всевозможное оборудование. Даже самые незначительные расходы могут показаться большими в пересчете на месяцы и годы аренды.

Не забываем и про сам договор. Всю информацию, напечатанную в нем, необходимо изучать тщательным образом. Обращаем внимание на то, что указано мелким шрифтом, если он присутствует. Большое значение имеют такие данные, как срок договора, условия его продления и изменение арендной ставки. К слову, последнее важно заранее обговорить с собственником, так как при увеличении этого показатели многие предприниматели зачастую закрывают свой бизнес.

Заранее можно узнать, какие возможны «бонусы» при дальнейшей аренде. К примеру, собственник может провести ремонт в счет арендной платы, выделить дополнительные места на парковке и сделать другие улучшения. Возможно, платежи со временем даже снизятся и это будет еще лучше. Взамен за это, опять же, арендодатель может предложить предоплату за год вперед и в этом не будет ничего сверхъестественного. 

Способы поиска коммерческого помещения

Все способы тут можно назвать традиционными – это печатные СМИ, социальные сети и доски объявлений. В крупных городах давно существуют отдельные каталоги для такой недвижимости, поэтому особых трудностей в этом плане обычно не наблюдается. Если все-таки на данном этапе возникают проблемы, не забываем и про самостоятельную публикацию объявлений с соответствующей просьбой – этот вариант, возможно, позволит диктовать и свои условия. То есть, при таком подходе в объявлении можно будет сразу указать максимальный бюджет, на основе которого к вам и будут поступать предложения от собственников. Возможно, в каких-то отдельных случаях придется самостоятельно посещать соответствующие организации и узнавать о том, сдаются у них помещения в аренду или нет – в этом тоже нет особой проблемы. Как правило, большинство собственников открыто говорит о таких предложениях.

Район, в котором находится помещение

Естественно, любой предприниматель хочет работать в наиболее удобном ему районе. Только в этом отношении есть и свои нюансы. Выбирая помещение, необходимо четко понимать, на кого будет ориентирована ваша компания. Учитывая интересы и место нахождения целевой аудитории, можно уже гораздо быстрее и проще подобрать подходящее помещение.

К примеру, для кофейни в формате «возьми с собой» следует искать только места с высокой проходимостью – это могут быть, как торговые центры, так и киоски на улице. Что касается баров и магазинов разливного пива, то здесь следует ориентироваться на людей, которые ходят в этом районе в выходные дни или вечером. При этом не стоит забывать, что продавать крафтовое пиво лучше в центре, а обычное разливное – в спальном районе города. Аналогично и в случае с парикмахерскими/салонами красоты: модный барбершоп лучше открывать в центре, а что-то более бюджетное и без изысков можно открыть и в самом обычном спальном районе. Если предполагается открытие кафе или ресторана, то выбирать место нужно очень осторожно, так как все зависит от трафика.

Опять же, не забываем и о наличии конкурентов – если они есть, то лучше располагаться от них подальше. Впрочем, этот момент сильно зависит от сферы деятельности. Как известно, на многих рынках конкурирующие компании расположены практически вплотную друг от друга, но это не мешает им получать достаточный поток клиентов.

Важно помнить и про то, что стоимость аренды напрямую зависит от проходимости места. Следовательно, чем лучший вариант предлагается, тем высокая вероятность большой его стоимости. Впрочем, это не говорит о том, что данный трафик позволит получить именно целевых клиентов. Зачастую между спальным или центральным районом в этом плане нет особых отличий. В связи с этим нужно очень хорошо знать свою целевую аудиторию, а именно – знать, где она живет, работает и какие места посещает. На основе этого можно будет сделать наиболее правильные выводы и арендовать хорошее помещение за доступные деньги.

Площадь коммерческого помещения

Очевидно, что многое зависит и от площади помещения. Если планируется открыть ларек в формате «возьми с собой», то подойдет и площадь от пяти квадратных метров. Если же необходима точка по продаже разливного пива, то тут нужно иметь в распоряжении хотя бы пятнадцать квадратных метров. Для небольшого кафе может хватить и площади от пятидесяти квадратных метров. Если же речь идет об открытии полноценного бара, клуба или ресторана, то тут нужно искать помещения площадью более ста квадратных метров. Чтобы узнать размер необходимой площади, лучше посмотреть на похожие компании – наверняка так можно будет выявить какую-либо закономерность в данном плане. К слову, в плане аренды во многом лучше ориентироваться именно на схожие предприятия. То есть, если большинство магазинов разливного пива имеет небольшую площадь и находится в спальных районах, то и открывать такую точку следует в аналогичных местах.

Трафик и его особенности

Как мы уже заметили выше, на выбор и, само собой, на стоимость места влияет и его проходимость. Большинство видов бизнеса ориентировано на два варианта привлечения клиентов: на проходящих мимо людей и на тех, кто приходит по рекламе. Исходя из этого, в первом случае следует искать районы с высоким трафиком (станции метро, транспортные развязки, центральная часть города), а во втором – место, в которое можно будет удобнее добраться (пусть даже это будет несколько отдаленный район). Только так можно будет найти оптимальный вариант, который позволит сэкономить свои деньги. Чтобы более детально изучить данный вопрос, приведем далее несколько примеров, которые помогут сориентироваться в этих вариантах.

Как найти помещение для продуктового магазина

Продуктовый магазин, если для него правильно подобрать ассортимент, будет популярен практически везде, где только живут или работают люди. Такие точки очень редко закрываются из-за низкой прибыли, поэтому и стоимость аренды в большинстве случаев полностью оправдывает себя. Продукты питания востребованы повсеместно, поэтому даже при наличии конкуренции прибыль вряд ли заметно снизится. Единственное, чего можно опасаться – это крупные сетевые супермаркеты, в которых выбор значительно больше, а зачастую и качественнее. Естественно, и реклама у них развита на должном уровне, так как громким именам люди все-таки доверяют больше. При этом для снижения негативного эффекта от конкуренции достаточно открыть магазин на соседней улице или даже в соседнем дворе, ведь многим людям это будет удобнее. Не забываем и про выделение своих преимуществ, например, более длительное время работы и доступные цены. То есть, при грамотном бизнес-планировании даже не самый удачный выбор помещения можно хорошо компенсировать другими показателями, но это возможно далеко не в каждой сфере бизнеса. В подобных ситуациях лучше всего изучать опыт других предпринимателей – это позволяет избежать многих ошибок. В то же время, не стоит исключать и аренду нового помещения со временем. Любой бизнес можно улучшить, а вопрос аренды – это не такая уж и сложная задача, если хорошо в ней разобраться.

Как найти помещение для магазина одежды или обуви

Что касается магазинов одежды или обуви, то правильнее всего располагать бизнес в крупном торговом центре. В такие места люди постоянно ходят за покупками, поэтому стабильно высокий трафик тут обеспечен. Любопытно, что даже конкуренция здесь может пойти на пользу – если человек будет знать, что в конкретном ТЦ есть много магазинов обуви, то не исключено, что он выберет в итоге именно ваш магазин. Когда в торговом комплексе действительно хороший выбор, то вполне вероятно, что в него будет приезжать большинство жителей города. Другими словами, клиент может изначально приехать в один магазин, а выбрать товар – в другом. Учитывая качественную рекламу торговых центров, можно сказать, что они в какой-то степени продвигают и своих арендаторов.

Что и говорить про адекватность арендной ставки, которая в крупных ТЦ обычно не меняется и сделана максимально приемлемой по рынку. Все-таки владельцы таких площадей заинтересованы в постоянном и длительном сотрудничестве. Можно сказать, что в таких случаях арендатор немного застрахован от непредвиденных обстоятельств и «смены настроения» у владельца помещения. В крупных организациях этот вопрос уже давно проработан и обычно каких-то недоразумений здесь не возникает. Можно даже сказать, что развитым и давно работающим на рынке компаниям стоит полностью доверять – они уже прекрасно знают, как сотрудничать на взаимовыгодных условиях.

Если аренда все-таки высока, не стоит останавливаться на торговых центрах. Сегодня с помощью интернета можно получать солидное количество клиентов, поэтому и поводов для беспокойств здесь достаточно мало.  Конечно же, стоит сразу сопоставить, сколько денег уйдет на рекламу и сколько придется платить за аренду. Если все это намного дешевле, чем стоимость аренды в других местах, стоит задуматься. Возможно, лучше открыть магазин в не самом проходимом месте и сделать из него своеобразный пункт самовывоза. Не забываем и про возможность доставки товара, но это уже больше технические моменты. К счастью, в случае с магазинами одежды и обуви в этом плане выбора больше.

Как найти помещение для офиса

Поиск помещения для офиса тоже имеет свои особенности. Особенно часто проблемы бывают у тех предпринимателей, которые занимаются этим в небольших городах. Нормальных площадей здесь довольно мало и, как правило, они больше предназначены для складов или торговли. В таком случае может выручить субаренда или кооперация с другими предпринимателями, о чем мы говорили в самом начале.

Но не стоит разочаровываться раньше времени – необходимо хотя бы попробовать. Все-таки «офисный» бизнес тоже набирает популярность, пусть даже меньше, чем сетевой ритейл. В целом, можно сказать, что с поиском офисных помещений может быть гораздо проще, но все, опять же, зависит от специфики бизнеса. Если проходимость, как таковая, не имеет значения, то тогда можно брать в аренду практически любое пригодное помещение. Как показывает практика, офисы даже крупных и известных компаний могут располагаться в относительно периферийных районах, а то и промышленных зонах. Все зависит от уровня компании, особенностей целевой аудитории и, конечно же, бюджета компании. Учитывая эти показатели, можно сказать, что выбор тут достаточно большой. Даже при относительно скромных возможностях можно снять достойный офис с неплохим ремонтом.

Стоимость аренды помещения

Как мы заметили выше, затраты на аренду не должны быть более пятнадцати процентов от чистого дохода. Придерживаясь этой рекомендации можно будет не бояться плохой рентабельности и долгого срока окупаемости вложений. При этом далеко не каждый предприниматель может спрогнозировать свои заработки. Реальную информацию можно только у других партнеров или у аналогичных компаний, расположенных в похожих местах. Не стоит доверять здесь компании-франчайзеру, которая может преувеличить вероятные доходы. Правильнее всего выбирать место «с запасом», то есть, представлять самую минимальную прибыль и из нее уже высчитывать стоимость аренды.

Скидка на аренду для малого бизнеса

Не стоит стесняться и просить скидку у владельца помещения – многие из собственников готовы пойти навстречу при определенных условиях. Согласно негласной статистике, средний размер скидки тут составляет буквально пять – десять процентов при долгосрочном сотрудничестве. В связи с этим нужно заранее уточнить, возможен ли такой вариант или нет. Перед тем, как начать торговаться, необходимо изучить похожие предложения и узнать ставки на них. Естественно, тут не стоит перегибать палку и лучше всего иметь в запасе сразу несколько вариантов. Только в таком случае можно будет не бояться того, что в один прекрасный момент стоимость помещения резко увеличится. Причин для этого может быть много, поэтому важно досконально изучать договор и обговаривать все обязательства. В конце концов, далеко не каждый собственник захочет терять постоянного арендатора.

В какое время года лучше искать помещение?

На рынке коммерческой аренды практически нет каких-то сезонных всплесков. Спрос тут стабилен практически круглый год, а большинство договоров заключается на длительный срок. Целесообразнее брать помещение в аренду именно тогда, когда в вашем бизнесе начинается наиболее прибыльный сезон – это позволит снизить многие издержки, в том числе и на аренду. К примеру, пивные магазины приносят хороший доход, начиная с весны, а кофейни – чаще в осеннее время года. Опять же, летом, а также после Нового года есть вероятность того, что некоторые помещения будут дешевыми. Однако гоняться за несущественными скидками тоже не стоит. Дешевыми зачастую являются не самые ликвидные помещения, поэтому тут предпринимателя тоже может поджидать опасность. 

Что лучше: помещение с отделкой или без?

Естественно, под этим вопросом подразумеваются финансовые траты. Некоторые предприниматели могут попасться на наиболее дешевый вариант, однако далеко не факт, что ремонт помещения без отделки будет стоить меньше, чем аренда аналогичной, но уже полностью готовой площади. Само собой, многое зависит от особенностей конкретного бизнеса, ведь для открытия эксклюзивного ресторана в любом случае понадобится ремонт. В случае же с обычным секонд-хендом дела обстоят определенно проще – подойдет практически любое более-менее нормальное помещение.

Всё о сдаче помещений в аренду сетевикам

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Розничные сети ищут новые торговые помещения и земельные участки

8 сентября 2016 г. в Москве состоится 6-й Центр переговоров арендаторов и арендодателей торговой недвижимости. На сегодня со стороны потенциальных арендаторов помещений и покупателей земельных участков подтвердили свое участие 65 компаний. Среди подтвердивших участников есть не только постоянные участники, эффективно развивающиеся розничные компании: «Магнит», «Лента», ZENDEN, «Агава», «Мегафон», «Атак», «Смешные цены», «Ручной Zоопарк», «Кораблик», «Иль Де Боте», «Л’Этуаль2, Bon Joli, «Дикси», «Леонардо», «Улыбка Радуги», Glance, OBI, «Спортмастер», Юлмарт, BAON, «Павловопосадские платки», «Ральф Рингер», ЗАО, «Эльдорадо», Palmetta, «Обувь XXI века», Shoes.ru, Familia, «Декатлон», «Посуда-Центр сервис», «Империя сумок», «Точка Красоты», «Салон Моне», Gloria-Jeans, кофейня «Шоколадница», кофейня «КОФЕ ХАУЗ», пиццерия «Пицца Хат», КФС, кафе «Блинница», ГК Concept Club & Acoola, «Московский Ювелирный завод», Food Retail Group, Maza Park, Inventive Retail Group, Rosinter restaurants «Росинтер», «Азбука Вкуса», но и ранее в переговорах не участвовавшие: «Читай-Город», «Много Мебели», «Ювелирный Дом Кристалл», «Наше золото», «ЗаОдно», Cats&Dogs, «ЛеМуррр», My Box, федеральная ювелирная сеть «585», «Кристалл.Лефортово», Carnevale, «Синема Парк», Evita Peroni, «Наше золото», «36.6», A.v.e, «Горздрав», «Старый лекарь», «03», «Алфавит», Incanto Fashion Group, «Линии Любви», «Южный Двор», «Метро Кэш энд Керри», «Ситилинк», Charuel, Respect, «Сильвано Фешн», «Джинсовая симфония», Alba, «Оливье», «Магнолия», «Офисмаг», «Евросеть», гипермаркет бытовой техники «Борк», «Леора оптика», 585 Gold, Media Markt.

По собранной статистике, текущая потребность в помещениях и земельных участках выглядит следующим образом:

Город/регион: вся РФ, города с населением от 60 тыс. чел.
Площадь помещений: от 6 кв. м. до 15 000 кв. м.
Площадь участков: от 0,1 Га
Расположение помещений: Стрит и ТЦ
Этаж в ТЦ: от -1 до 3
Условия аренды: фиксированная ставка или % с оборота

Если у Вас есть свободные торговые помещения или земельные участки — сдайте или продайте их без посредников! Пришлите на адрес [email protected] краткое описание объекта, и мы организуем Вам прямые переговоры с потенциальным арендатором или покупателем.

С уважением,
Издательский Дом RETAILER
Организатор Центра Переговоров арендаторов и арендодателей торговой недвижимости
+7 (495) 648-6909, +7 (812) 448-0727

Как правильно выбрать помещение для офиса? На что обратить внимание?

Выбор офиса изначально отталкивается от идеи бизнеса.Для какой то идеи нужно проходное место с высоким трафиком.А для какой то идеи(особенно если ваша идея обладает высоким конкурентным преимуществом)вообще место не играет значения.Опять же в зависимости от численности населения тоже зависит.Например город с населением 300-500тыс как правило все относительно рядом.А в городе с 1000тыс там уже расстояния между районами города куда значительней,соответственно ехать на окраину города потенциальному клиенту вряд ли захочется ехать за продуктом средней конкурентной способности.

При выборе непосредственного помещения где вы уже определились снимать офис стоит оценить

внешнюю составляющую

-удобство подъездных путей(в идеале два въезда/выезда чтобы иметь возможность избежать скопления авто как при въезде так и при выезде)

-наличии стоянки для клиентов(в идеале с разметкой стояночных мест)

внутреннюю составляющую

-удобство поиска вашего офиса в помещение

-освещенность входа-фойе

-уровень приятного восприятия в целом самого помещения

-наличие камер внутри помещения

-наличие охраны круглосуточной

-возможность поставить на охрану ваш офис

-наличие телекоммуникация(телефония,интернет)в некоторых случаях достаточно запитаться от своего телефона(в зависимости от потребности трафика)

-бытовые удобства(обустроенные туалетные комнаты) как минимум на том же этаже где планируете снимать офис.

-достаточно просторное и светлое помещение с удобным подводом разеток и достаточным их количеством для возможности перестановки или установке собственной мебели без протяжки дополнительных кабелей и переносок.

-наличие стандартного окна с возможностью проветривать помещение.

-наличие хорошей отопительной системы позволяющей комфортное прибывание в офисе(в идеале с возможностью регулировки температуры)

-наличие кондиционера

-обратить внимание на напольное покрытие(линолиум,ковролин или что либо другое) в зависимости от численной нагрузки посещение сделать выбор в практичность того или иного напольного покрытия.

Финансовые затраты на офис

-аренда в идеале должна быть уже включая и все услуги жкх и электроэнергии и уборку вашего офиса.Достаточно часто арендодатели завлекают низкой ценой за квадрат,при этом вопрос оплаты за жкх и энергию оставляют на потом чтобы приплюсовать эти затраты к вашей аренде.

Ну и конечно же провести сравнительный анализ по стоимости аренды нужного вам помещения в разных районах города с учетом предоставляемых услуг от арендодателя.

Ну как то примерно так)

Возможны грамматические ошибки)

Договор аренды помещения: на что обратить внимание

Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

Никита

серийный арендатор

В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

Расскажу, как я к этому пришел.

Почему договор аренды важен для моего бизнеса

Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

Схема 1

Мошенники сдают в аренду чужие объекты

Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

Чтобы разрешить сомнения, мы попросили представить договор купли-продажи и свидетельство. Сергей с головой ушел в поиски документов: искал их в офисе, у знакомых, друзей, в других городах. Потом сушил их после наводнения и восстанавливал после пожара. Видимо, этот процесс так вымотал беднягу, что в итоге он просто исчез.

Договор купли-продажи

Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»

Схема 2

Арендодатели делают ремонт за чужой счет

Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде. Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок. Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.

Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»

Главное правило юридической грамотности

Сначала читать, потом подписывать

Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».

Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядкеУведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

Закон дает право арендодателю требовать компенсации расходов на ремонт помещения. Но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы не оказаться на нашем месте, проверяйте, что в договоре написано о неотделимых улучшениях и их компенсации.

п. 2 ст. 623 ГК РФ

Как арендодатели протаскивают нужные формулировки в договор

У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах. Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет. Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

Схема 3

По акту приема-передачи предоставляют другой объект

Акт приема-передачи подтверждает, что арендодатель предоставил объект недвижимости в пользование арендатору. Когда акт подписан, можно начислять арендные платежи.

Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

Когда мы поняли, что другой участок нам не нужен, решили настоять на предоставлении обещанного или расторгнуть договор. Но Андрей на контакт не шел, общался только по телефону и отвечал, что покинул город на неопределенный срок. Потом перестал брать трубку. Претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, которые мы отправляли почтой, не доходили до адресата.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

Как расторгнуть договор

Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период. Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату. Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем. Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в арендуПоэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду

Схема 4

Собственник усложняет процесс защиты прав арендатора

В договоре аренды есть раздел «Порядок разрешения споров». Там прописано, каким образом стороны будут выяснять, кто прав, а кто виноват. Еще на этапе заключения договора аренды можно договориться, в каком суде будут рассматриваться иски.

Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».

Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается. Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.

Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца». Если мы подаем иск, то судимся у нас. Если арендодатель подает в суд — в Мурманске. Справедливо.

Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду

Как выбрать суд для подачи иска

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопросСогласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос

Схема 5

Барак по цене офисного центра

Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

Договоры аренды, которые длятся дольше года, проходят государственную регистрацию. Но никому не хочется заморачиваться с бумагами и платить госпошлину. Потому стороны заключают краткосрочный договор и переподписывают его каждые 11 месяцев. На практике это означает, что ежегодно приходится заново согласовывать условия аренды, в первую очередь стоимость. Если договор долгосрочный, собственники недвижимости стремятся прописать там право увеличивать арендную плату.

п. 2 ст. 651 ГК РФ

Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.

Со временем это стало напрягать. Мы платили уже в два раза больше, чем стоило помещение в его предремонтном состоянии. Но привычка — страшная сила. Непросто бросить все и сорваться с насиженного места, которое пришлось по вкусу клиентам.

Что делать? 18.06.18

Как расторгнуть договор, если он нерасторжимый?

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости. Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%». Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».

Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».

Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.

Запомнить

  1. Правильно составленный договор аренды — защита от неприятностей в будущем. Кто предоставляет шаблон договора, тот имеет преимущество.
  2. К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. Акт приема-передачи нужно подписывать только после предоставления объекта в пользование.
  3. Проверка правоустанавливающих документов до заключения договора обязательна.
  4. Если арендуете помещение надолго, лучше запретить разрывать договор в одностороннем порядке: «Настоящий договор подлежит досрочному расторжению только по соглашению сторон». Стоимость ремонта компенсируется арендатору, если иное не прописано в договоре.
  5. Для раздела «Порядок разрешения споров» идеальная формулировка для арендатора такая: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения арендатора».
  6. Если по договору у арендодателя есть право поднять арендную плату, он воспользуется им по максимуму. Не стоит предоставлять ему неограниченные возможности.

договоров аренды жилья: что ожидать

Federica
Обновлено 07 сентября • 6 минут чтения

При поиске студенческой квартиры или этой идеальной частной комнаты рядом с университетом для вашей стажировки или вашей новой работы, у каждого разные представления о том, что важно для их проживания. Для некоторых это все о цене и пребывании в строгом бюджете, в то время как для других местоположение абсолютно необходимо. Тем не менее, одна вещь, с которой всем придется столкнуться в какой-то момент, — это важнейший договор аренды.

Часто сложная терминология, используемая в договоре аренды, может быть ошеломляющей, но помните, что , подписывающий договор аренды, является необходимостью , так что это не то, чего вы можете избежать. На самом деле, никогда не вступайте в устное соглашение с арендодателем. Договор заключен так, чтобы защитить арендатора так же, как частное лицо или компания, арендующие имущество.

Вещи могут отличаться от страны к стране, но в основном содержат и требуют одинаковых компонентов.

К ним относятся:

  • Информационные требования
  • Необходимая документация
  • Юридические объяснения
  • Ваши условия и права
  • Расторжение или продление договора
  • Дополнительные сборы
  • словарь терминов и жаргон

Самое главное, эта статья поможет вам избежать недоразумений между вами и вашим новым арендодателем.Итак, начнем!

1. Убедитесь, что ваше имя правильно

Некоторым это может показаться легким делом, но арендодатели могут проинформировать студентов, которые живут в одной квартире, о том, что для аренды требуется только одно имя. Тем не менее, это может привести к всевозможным проблемам в будущем .

Наличие одного имени в договоре аренды означает, что одно имя будет указано в налоговых накладных и счетах за коммунальные услуги, и что одно лицо будет нести единоличную ответственность за все платежи.Кроме того, если вы поссорились с одним из ваших соседей по комнате, все может быть сложно.

Даже после вашего отъезда вещи могут возникнуть. Задержанные налоговые квитанции или окончательный счет за коммунальные услуги могут не появиться до вашего отъезда, и эти платежи будут выплачиваться арендатору, чье имя указано в договоре аренды.

2. Оплата аренды

Конечно, платежей должны быть четко определены в договоре аренды . Некоторые контракты могут включать коммунальные услуги, такие как вода, электричество и даже Wi-Fi.Однако другие могут включать только базовую арендную плату, поэтому перед подписанием укажите, если у вас есть какие-либо вопросы.

В зависимости от арендуемого помещения, оно может быть более дорогим для комнаты большего размера или комнаты с особым видом. Удобства также могут быть ключевым фактором.

Всегда проверяйте, что договор аренды предусматривает подробную разбивку суммы . Это может быть особенно полезно при совместном проживании, чтобы можно было легко разделить платежи.

3. Следите за дополнительные сборы

Можно ожидать несколько разных расходов, связанных с переездом.При выделении бюджета может потребоваться указать:

Гонорар агентства:

Если вы решите забронировать через агентство, вам придется платить различные дорогие сборы. Плата за бронирование для платформ жилья намного дешевле.

Депозиты:

Многие арендодатели требуют, чтобы арендная плата оплачивалась в течение одного или двух месяцев, или может потребоваться задаток для защиты мебели или бытовой техники.

Платежи онлайн-платформы:

Если вы используете онлайн-платформу, сумма комиссионных будет указана заранее, чтобы не было никаких сюрпризов.Например, при использовании платформ по системе «все включено», таких как HousingAnywhere, плата за бронирование составит 25% от арендной платы за первый месяц. Тем не менее, некоторые другие онлайн-платформы могут взимать индивидуальную плату за связь с рекламодателями и арендодателями. Поэтому убедитесь, что платформа предлагает комплексных сборов , если вы хотите избежать дополнительных расходов.

Всегда будьте уверены в том, что эти суммы четко указаны в вашем договоре аренды, а также в сроки, и если они подлежат возврату и на каких условиях.

4. Условия договора аренды

Договор аренды также будет содержать информацию о том, что можно и что нельзя делать с собственностью. Например, если вы снимаете квартиру без мебели и надеетесь повесить картину или нарисовать кухню, убедитесь, что это предусмотрено вашим договором аренды, иначе вы не вернете свой гарантийный депозит.

Затем, как правило, существуют другие общие ограничения, такие как запрещение курения или запрет на содержание домашних животных.

5. Провести инвентаризацию жилья

Прежде чем переехать, необходимо сделать фотографий всего, что есть в доме , и провести инвентаризацию.Кроме того, если есть какие-либо повреждения, это также будет отмечено здесь. Во время вашего пребывания, если вы заметили что-либо, что не указано в списке, немедленно уведомите арендодателя или агентство в письменной форме, чтобы оно могло быть включено.

Кроме того, постарайтесь не отставать от любых повреждений, нанесенных имуществу на протяжении всего срока аренды, и того, как они происходят, чтобы вы могли легко решить, как будет производиться оплата за ремонт.

6. Ограничения на поведение

Даже если вы будете делать квартиру или комнату своим домом, все же будут ожидания, когда речь заходит о вашем поведении.Смотрите, что они определены в договоре аренды.

Хотя это, безусловно, может означать, что по выходным не будет шумных вечеринок, оно также может включать определенные домашние дела, которые необходимо выполнять ежедневно, чтобы обеспечить обслуживание имущества. Если этого не сделать, это может стать причиной выселения.

7. Два основных типа договоров аренды

Если вы собираетесь остановиться на определенное время с определенной датой окончания, вы обычно подписываете контракт с фиксированным периодом .Если ваши планы не увенчались успехом, у вас, скорее всего, будет бессрочный контракт.

Договоры аренды с фиксированным периодом включают в себя:

  • Дата окончания договора аренды
  • Нет досрочного расторжения контракта
  • Штрафы, если арендодатель согласен досрочно расторгнуть договор

Неограниченные договоры аренды включают в себя:

  • Без даты окончания
  • Договор может быть расторгнут арендодателем при наличии законных оснований
  • Время уведомления должно быть указано в вашем договоре аренды — обычно от одного до трех месяцев

8.Чего ожидать от ваших прав и обязанностей

Договор аренды должен содержать все, что ожидается от вас как арендатора, включая ваши обязанности в договоре. Однако он также должен включать ваших прав как арендатора , чтобы вы знали, соответствует ли то, что вы испытываете, условиям вашего договора аренды.

Права арендаторов

  • Недвижимость должна быть готова и доступна в начале контракта
  • Жилье должно быть в приемлемом состоянии
  • Имущество должно быть передано и принято лично
  • Арендодатели должны произвести необходимый ремонт квартиры или комнаты
  • .
  • Должен получить уведомление до того, как арендодатель войдет в собственность
  • Нужно дать повод для освобождения и с достаточным временем

Обязанности Арендатора

  • Необходимо оплатить согласованные арендные платежи в нужное время.
  • Должен придерживаться всех правил
  • Оплатить любой ущерб, нанесенный имуществу
  • Укажите уважительную причину и заблаговременно уведомите об уходе.

9.Условия договора аренды и жаргон

Депозит:

Депозит — это заранее определенная сумма денег, которую арендатор предоставит арендодателю, который будет держать деньги для использования в случае нанесения ущерба имуществу.

Инвентарь:

Инвентарь будет включать в себя список всего, что входит в комнату или квартиру.

Разрывная оговорка / условия расторжения:

Эти условия будут применяться к способам, которыми арендатор может расторгнуть договор аренды или досрочно расторгнуть договор аренды.

Арендодатель:

Арендодатель — это физическое лицо, компания или агентство, у которого арендатор арендует недвижимость. Они также могут сами управлять имуществом или предоставить агента, который будет связываться с арендатором для ремонта и т. Д.

Арендное агентство

:

Агентство по сдаче в аренду можно рассматривать как посла между арендодателем и арендатором. Они могут потребовать плату за помощь с оформлением документов или за хранение депозита во время аренды.

Арендатор:

Арендатор — это лицо или группа людей, которые будут сдавать недвижимость в аренду.

Аренда земли:

Земельная рента — это деньги, которые собирает арендодатель, а затем выплачивает землевладельцу. Часть вашей арендной платы будет применена к земельной арендной плате; Вы можете увидеть это в разбивке ваших арендных платежей.

Передача:

Передача — это то, что происходит, когда арендодатель «передает» комнату или квартиру арендатору или группе арендаторов, включая инвентарь.

Расходы на содержание:

Эта плата является дополнительной платой, которую должны платить арендатор (-ы) вместе с арендной платой.Например, если у вас есть сад, арендатор может потребовать плату за содержание сада в хорошем состоянии.

Срок уведомления:

Период уведомления — это время после того, как было дано уведомление об отпуске, позволяющее арендодателю находить новых арендаторов для комнаты или квартиры, или когда арендодатель требует, чтобы арендаторы освободили имущество.

Помещения:

Помещение может включать квартиру, дом, земельный участок или что-либо еще, что может быть определено как местоположение.

Субаренда:

Сдача внаем жилого помещения означает, что первоначальный арендатор разрешает другому арендатору арендовать имущество на определенный срок, при этом первоначальный арендатор несет ответственность за все платежи. Кроме того, передача в субаренду разрешена только с явно выраженного согласия арендодателя, и недопустимо, чтобы цена аренды превышала первоначальную сумму, установленную арендодателем.

Многое делается для поиска подходящего жилья и обеспечения того, чтобы договор аренды включал в себя все необходимые компоненты.Обязательно ознакомьтесь со всеми основами, прочитайте все мелким шрифтом и будьте готовы наслаждаться своим новым домом!

20 Выявление вопросов, которые должен задать каждый арендатор (с точки зрения арендодателя)

20 Questions Моей дочери всего три года. Однажды она переедет и станет съемщиком.

Ответственность за поиск и обеспечение собственного жилья — это право прохода, и моя работа заключается в том, чтобы подготовить ее к этому дню.

Как отец, я понимаю, что она никогда не научится руководить другими, пока не поймет, что значит следовать.

Я считаю, что быть под властью арендодателя очень важно, учиться управлять деньгами и соблюдать договор аренды.Здоровые отношения между арендодателем и арендатором могут стать безопасной средой для подготовки молодых людей к решению многих жизненных проблем.

daughter

Дорогая Милая,

Я был арендодателем всю вашу жизнь. Без вашего ведома я рассматриваю 20-50 заявок на аренду каждый год.

Хотя типы заявителей сильно различаются, вопросы, которые они задают, в целом одинаковы.

Хотя некоторые арендаторы задают «правильные» вопросы, они часто задают их не самым выгодным образом.

Поскольку большая часть информации о ценах, расположении и коммунальных услугах, вероятно, уже будет доступна в объявлении об аренде, я думаю, вам следует сосредоточиться на извлечении информации, которой домовладелец не обязательно хочет поделиться.

Некоторые вопросы раскроют больше, чем другие, и у всех домовладельцев есть свои секреты.

Задайте открытые вопросы, которые предоставляют платформу для хозяина, чтобы бродить. Чем больше они говорят, тем больше вы узнаете о собственности и тем больше сможете читать между строк.

Задание тщательно отобранных вопросов даст домовладельцам возможность объяснить (или уличить) себя, и может помочь вам обнаружить не столь очевидные атрибуты о собственности, арендодателе или договоре.

Любовь,

Ваш сверхзащитный папа

чел. Если это не сработает, вы всегда можете жить дома, пока вы гуляете с собакой два раза в день.

О Лукас Холле

Лукас — главный арендодатель в Кози.Он был успешным арендодателем более 10 лет, с десятками счастливых арендаторов и доходным портфелем недвижимости.
Узнайте больше об истории Лукаса.

,
основных советов по планированию приключенческого путешествия

В 4:00 утра мы оказались с трассы, цепляясь за чистый ледяной склон, без веревок и без заряда аккумулятора в наших фарах. Когда я цеплялся за камни, предполагая падение в темноте до своей смерти, я думал о том, как еще немного планирования могло бы удержать нас от этого.

Я так гордился нами. Моя подруга Аманда и я собирались быть первыми в нашей группе друзей по колледжу, работающей в Национальном парке Скалистых гор, на вершине Лонгс-Пик, самой высокой горе в парке.Конечно, это было в начале сезона — лед и снег могут затенить наш маршрут — и нам нужно начать поход в полночь, чтобы быть уверенными, что мы ушли с вершины до наступления дневных штормов, но мы были крепкими и в форме.

К счастью, Аманда нашла маршрут, который не требовал рукопашного схватывания или использования стольких четырехбуквенных слов, и в итоге мы благополучно добрались до вершины и обратно. Удача спасла нас, но я поклялся никогда так легко не планировать поездку.

С тех пор я многое узнал о планировании безопасных, веселых и доступных приключенческих поездок из дневных походов в У.S. Национальные парки для поездок в глуши в развивающихся странах. Вот краткое изложение основных стратегий планирования поездки, которые я узнал из своих собственных поездок и бесед с экспертами, которые зарабатывают на жизнь приключенческими путешествиями.

1. Исследуйте свой пункт назначения

Знание того, чего ожидать от пункта назначения, упростит все аспекты планирования поездки и поможет вам извлечь больше пользы из своего времени на месте. Исследования не только помогут вам выбрать лучшие места для посещения и лучшие виды деятельности, вы также узнаете, что вам нужно взять с собой, какие меры предосторожности для здоровья и безопасности предпринять, а также какие культурные (а иногда и политические) вопросы вам следует знать ,

Путеводители и журналы о путешествиях могут служить хорошей базой, но онлайн-ресурсы могут быть полезнее для получения самой актуальной информации. «Самое первое, что я делаю, — это посещаю официальный веб-сайт туристической организации — у некоторых направлений есть отличные сайты», — говорит Кейт Сибир, внештатный корреспондент журналов Outside Magazine и National Geographic Adventure . Вы можете найти официальные туристические сайты по всему миру, посетив всемирный справочник туристических офисов.

Конкретные рекомендации от друзей или других путешественников онлайн также могут быть очень ценными. «Получение информации от кого-то, кто недавно был на месте, может быть самым полезным, но это может быть трудно получить», — говорит Майк Перрен, соавтор Adventure Travel в Третьем мире . «В этом случае онлайн-форумы могут стать следующим лучшим источником информации».

IgoUgo, Lonely Planet Thorn Tree и BootsnAll Travel Community — три популярных онлайн-форума, где вы можете задать вопросы, связанные с приключенческим путешествием.Однако Лесли Уиден, директор по путешествиям в журнале Outside Magazine , предупреждает: «Онлайн-доски объявлений могут быть полезны, но они не совсем надежны, потому что вы не знаете, кто такие писатели, поэтому берите то, что вы читаете, с крошкой соли. » Прочтите SmarterTravel.com Редактор соучастия Кристин Саркис о сообществах онлайн-путешествий для получения дополнительной информации по этой теме.

Хотя некоторые исследования необходимы, не планируйте каждый момент вашей поездки заранее. «Вы можете только исследовать так много», — говорит фотограф-путешественник Джефф Пфлюгер.«Иногда нам нравится проявлять жесткость в отношении наших планов относительно вещей и всех привязанностей, которые у нас есть к маршрутам и ожиданиям, не только приводят нас к неизбежному разочарованию, но и, как правило, делают нас менее способными видеть все неожиданные возможности, которые появляются с любым видом приключенческого путешествия. Я отправляюсь в любую поездку с идеей о том, что я хотел бы сделать и увидеть, но, что более важно, я также пристально наблюдаю и большой запас волнения и энергии готов к неожиданным приключениям ».

2.Знать, когда пойти и когда забронировать

Климат, скученность и сезонные цены — все это важные факторы в вашем решении о том, когда идти. Специально для приключенческого путешествия плохая погода или погода, к которой вы не готовы, могут испортить поездку. Катание на горных велосипедах в юго-западной пустыне, когда температура превышает 100 градусов, рафтинг, когда реки текут опасно высоко, и походы, когда горные перевалы забиты снегом — все это плохие идеи. Несмотря на то, что вы не можете заранее предсказать точную погоду, вы можете узнать о климатических тенденциях заранее, проводя исследование места назначения.Сезонную популярность и цены также следует учитывать, если вы хотите избежать пикового сезона и цен.

Помимо возможности скидок при раннем бронировании, забронирование поездки заранее необходимо, если вы хотите посетить популярное направление в популярное время. Например, разрешения на поход по Инковской тропе в Перу могут быть забронированы на три месяца вперед в разгар сезона, даты в популярных домиках национального парка часто распродаются за год, и в среднем ждут, чтобы получить разрешение на сплав по реке Колорадо через Гранд-Каньону 10 лет.

3. Выберите уважаемого экипировщика

При поиске подходящего снаряжения для приключенческого путешествия репутация и показатели безопасности должны весить больше, чем цена. Итак, как найти хорошего туроператора или гида, кроме популярного метода гуглинга «назначение + приключенческое путешествие»? «Ищите отраслевые организации, которые имеют списки экипировщиков по регионам или видам деятельности, например, например, Американскую ассоциацию горных гидов, у которой есть список гидов, которые были сертифицированы этой организацией», — говорит Сибирь.Другие подобные организации включают в себя Ассоциацию приключенческого туризма, Международное общество экотуризма и Америку на открытом воздухе.

«Лучший способ быстро измерить [репутацию компании] — это посмотреть, какие аккредитации есть у компании», — говорит Сибирь. «Есть ли у него какие-либо аккредитации по безопасности, например? Принадлежит ли он к нескольким отраслевым ассоциациям? Он принадлежит торговой палате или туристической организации?

Помимо аккредитации, полезны личные рекомендации.«Есть много экипировщиков и много рекламы, поэтому рекомендации друзей очень ценны», — говорит Пфлюгер. Если у вас нет личных рекомендаций, попросите рефералов. «Когда вы определили одну или две компании, которые предлагают интересующую вас поездку, позвоните им и попросите рекомендации прошлых клиентов», — говорит Надя Ле Бон, директор по специальным программам для Mountain Travel Sobek, ведущей компании по приключенческим путешествиям. , «Эти люди обычно довольно откровенны в отношении своего опыта, качества поездки и сложности.”

4. Выберите поездку, которая стоит ваших денег

После того, как вы нашли несколько хороших вариантов поездки, сравните предложения рядом, чтобы увидеть, какая компания может дать вам больше за ваши деньги. «Прочитайте мелкий шрифт о расходах (что включено, а что нет)», — говорит Ле Бон. Чтобы сделать справедливое сравнение, вам нужно точно узнать, что вы получаете за цену, которую вы платите. Низкая объявленная цена может быть обманчивой, если не учитывать такие расходы, как налоги и сборы, чаевые, местный гид и другие дополнительные услуги.Также посмотрите на качество размещения и других включений. Например, вы должны ожидать, что заплатите больше за поездку на велосипеде через Прованс, который предлагает проживание в гостиницах, а не в кемпингах.

5. Знай свои ограничения

Представьте себе, что вы подписались на восхождение на Килиманджаро, не тренируясь на высоту, или записались на каякинг на Аляске, несмотря на склонность к морской болезни. Мало того, что вы рискуете смущаться и терять свои деньги в случае освобождения под залог, вы можете подвергнуть опасности себя и своих спутников.

«Один из самых важных аспектов планирования поездки — это реалистичность своего уровня физической подготовки и уверенность в том, что вы действительно можете делать то, что влечет за собой поездка», — говорит Веден. «Перед тем, как забронировать поездку, вам нужно поговорить с одним из гидов и рассказать им, что вы делаете для своей тренировки, чтобы быть в форме».

Большинство экипировщиков приключений оценивают свои поездки в соответствии со способностями, и многие из них предоставляют учебные руководства или рекомендации по фитнесу. Независимо от того, бронируете ли вы с аутфайтером или планируете сами, знайте, чем вы занимаетесь, и будьте честны с самим собой относительно своего уровня физической подготовки и достаточно ли времени для тренировок до даты отъезда.

6. Рассмотрим страхование путешествий

В то время как многие путешественники считают, что здравый смысл является лучшим и необходима только туристическая страховка, другие считают, что потенциальные издержки, связанные с пропуском поездки или получением травм или преследованием во время путешествия, слишком велики, чтобы покинуть дом без защиты. Действительно, многие операторы приключенческих туров не позволят вам путешествовать с ними, если вы не застрахованы. Независимо от ваших личных предпочтений, вот что вы должны знать о страховании путешествий для приключенческих поездок:

  • Страхование от отмены поездки: Если вы приобрели пакетный тур или тратите много денег заранее, страховка от отмены поездки защитит ваши инвестиции, если вам придется отменить, задержать или прервать поездку по «покрытой» причине.«Покрытые» причины могут означать болезнь, смерть члена семьи, финансовый крах вашей туристической компании и даже террористические акты, совершенные в вашем пункте назначения. Правила различаются, поэтому вам необходимо внимательно прочитать мелкий шрифт, чтобы определить, что покрывается. Страхование отмены обычно поставляется в пакетах с другим покрытием, включая багаж, медицинскую и медицинскую эвакуацию. В поиске плана, попробуйте найти пакеты, которые лучше всего охватывают то, что вас больше всего беспокоит. Правила отмены поездки обычно стоят от пяти до семи процентов от стоимости поездки.
  • Туристическая медицинская страховка: даже если у вас есть план медицинского страхования на дому, ваши медицинские расходы могут не покрываться или иметь ограничения после вашего выезда из США. Если вы не покрываетесь за границей, туристическая медицинская страховка может помочь оплатить ваши расходы, если вы Вам нужно лечение от болезни или травмы в вашей поездке. Расходы на медицинскую страховку на поездки могут сильно различаться в зависимости от того, сколько вы хотите получить, продолжительность покрытия, ваш возраст и другие факторы. Опять же, чтение мелкого шрифта имеет жизненно важное значение, потому что в каждой политике есть исключения, и многие исключают покрытие травм, связанных с экстремальными видами спорта — даже, казалось бы, легкими видами деятельности, такими как подводное плавание.«Если у вас есть вопросы по поводу исключений, вам следует связаться с агентом или компанией, с которой вы работаете, для разъяснения», — говорит Питер Дж. Эванс, исполнительный вице-президент InsureMyTrip.com. «Большинство политик хорошо справляются со списком исключений и определений, но если вы занимаетесь деятельностью, которая, по вашему мнению, не была должным образом определена, например, экстремальный альпинизм, то хорошей идеей будет уточнить и письменно объяснить, как компания ответит в случае аварии или травмы.»

    Тем не менее, существует решение, позволяющее охватить хотя бы некоторые приключенческие мероприятия. «Многие политики позволят вам добавить к так называемому« гонщику с опасной деятельностью »или« спортивному гонщику », который выкупит исключенную деятельность обратно», — говорит Эванс. «Вы будете платить 20-25 процентов надбавки за базовую премию за гонщика».

  • Медицинская страховка для эвакуации. Этот вид страхования покроет транспортные расходы в медицинское учреждение, если вам понадобится неотложная помощь во время путешествия.Один из популярных вариантов, Medjet Assist, обещает, что если вы будете госпитализированы почти в любой точке мира, они направят медицинскую команду, чтобы доставить вас в выбранную вами больницу. Годовое членство начинается с $ 205. Другие компании будут предоставлять аналогичные услуги, но могут доставить вас только в ближайшую больницу с наилучшей медицинской помощью, а не в учреждение по вашему выбору. Еще раз, охват не безграничен. «Медицинская эвакуация будет охватывать эвакуацию из достаточно доступного района», — говорит Эванс. «Они не отправят вертолет, чтобы отвезти вас с горы в Гималаях или эвакуировать из нестабильного района с запретом на полеты или наземные ограничения.

Многие компании продают страхование путешествий, и варианты и исключения различаются. Чтобы сравнить и оценить страхование путешествий от разных компаний, перейдите на InsureMyTrip.com. Перед бронированием обязательно прочитайте и поймите все детали.

7. Упакуйте свет, но не забывайте об основах

Упаковка — это искусство. Принесите слишком много, и вы будете перегружены всю свою поездку; забудьте о необходимом предмете, и вы можете оказаться в сложной или даже опасной ситуации.«Я думаю, что вы часто можете получить гораздо меньше, чем думаете. Главное — не урезать самое необходимое », — говорит Сибир. «Если вы едете в Гималаи и есть вероятность, что вы будете спать в сухом чайном домике на высоте 14 000 футов, непременно принесите свой пухлый пиджак. Но не нужно брать с собой футболку с газиллионом в любую поездку ».

Ваш первый шаг — выяснить, что вам абсолютно необходимо привнести, и здесь исследование является ключевым. Многие предметы, такие как туалетные принадлежности, можно забрать в пункте назначения, но найти специализированное или техническое оборудование будет сложнее.Если вы собираетесь в тур, запросите упаковочный лист. Если вы делаете это самостоятельно, узнайте о погодных условиях и здоровье и культурных особенностях вашего пункта назначения. Зная, какое именно техническое оборудование вам понадобится, вы сможете определить, что важно.

Ваш следующий шаг — вырезать все ненужные вещи, пока вы не получите багаж до разумного размера. «Я все выкладываю на пол, а потом редактирую, и я действительно стараюсь быть жестоким. И затем я делаю это снова и снова, пока не дохожу до гола », — говорит Лесли Виден, которая говорит, что однажды она путешествовала в Юго-Восточной Азии в течение двух месяцев с одним лишь рюкзаком.

8. Не забывайте свои документы и деньги

Придание правильных видов документации и валюты для международных поездок не может быть подчеркнуто достаточно, потому что без них вы не сможете попасть в пункт назначения или выйти из него. Посетите веб-сайт Государственного департамента и веб-сайт посольства пункта назначения, чтобы узнать требования для въезда в страну. Сделайте это рано, потому что это может занять некоторое время, чтобы получить необходимые визы и письма-приглашения, которые требуются определенным странам.Также не забудьте узнать о любых специальных разрешениях, которые могут вам понадобиться. Разрешения часто требуются для альпинизма, рафтинга и использования популярных маршрутов трекинга.

«Сделайте дополнительные копии вашего паспорта и других документов», — говорит Перрин. «Храните копии на себе в двух или трех местах и ​​всегда оставляйте дополнительную копию дома». Чтобы проиллюстрировать важность этого, Перрин предлагает следующий анекдот о двух американцах, которые присутствовали на фестивале в Гондурасе: «Один оставил свой паспорт в своей машине, а другой привел его с собой.Никто не удосужился сделать копии. Пока они отсутствовали, их машина была взломана, и все внутри было украдено. Человек, который принес с собой свой паспорт, смог покинуть страну, как и планировалось. Человек, чей паспорт был украден, должен был ждать четыре с половиной недели, прежде чем Государственный департамент выдал ему новый паспорт, чтобы он мог уехать. Если бы он имел при себе копию своего паспорта или оставил копию кому-то, кому доверяли дома, который мог бы отправить его в посольство, он мог бы справиться намного быстрее.”

Прежде чем уйти, вы также должны выяснить, какую валюту взять с собой. Огромные пачки денег являются приглашением для ограбления, но карты банкоматов бесполезны, если в вашем пункте назначения нет работающих банкоматов или банков, а кредитные карты и дорожные чеки не принимаются продавцами в некоторых пунктах назначения. Спросите своего продавца или проведите тщательное исследование, чтобы выяснить, как вы должны обращаться с деньгами.

Во время путешествий вы должны держать свои важные документы, кредитные карты и большую часть наличных денег скрытыми на своем лице в держателе документов или денежном поясе.Храните копии ваших документов и дополнительный запас наличных в другом месте в вашем багаже. Наконец, если вы собираетесь в небезопасный район, возможно, стоит иметь при себе фиктивный кошелек с местной валютой и несколько кредитных карт с истекшим сроком действия на случай, если вас ограбят.

9. Сделайте здоровье приоритетом

Прежде чем отправиться в путешествие, попросите своего помощника по уходу за больными или посетите веб-сайт Центров по контролю за заболеваниями, чтобы узнать, какие виды прививок и лекарств рекомендуются для региона, который вы собираетесь посетить.Если вам нужны прививки, запишитесь на прием к врачу заранее, так как некоторые прививки требуют серии прививок в течение нескольких месяцев. Также спросите, какие предметы положить в аптечку (необходимая упаковка). Помимо таких основ, как бинты, антибиотик, крем и таблетки от диареи, вы можете подумать о рецепте мощного антибиотика, такого как ципро, который может спасти жизнь в случаях серьезных проблем с пищеварением или инфекций.

После того, как вы получили свои снимки, упаковали аптечку и приобрели медицинскую страховку и страховку для эвакуации, ваше стремление оставаться здоровым должно продолжаться на месте.Несколько простых мер предосторожности предотвратят большинство проблем.

«Пей много воды», — говорит Сибер. «Гидратация — это ключ к поддержанию здоровья, и на удивление легко обезвоживаться. Это не только ослабляет вашу иммунную систему, но и утомляет.

«Не ешьте сырую пищу в третьем мире, какой бы привлекательной она ни была», — говорит Ле Бон. «Принесите много Purell для постоянного мытья рук (не только после еды, но и после посещения базаров или рукопожатия с местными жителями). Чистые руки предотвращают как простуду, так и проблемы с кишечником.”

Для получения более подробной информации о том, как оставаться здоровым и решать проблемы со здоровьем, в случае их возникновения, рассмотрите возможность приобретения справочника о здоровье путешественника, такого как Грубое руководство по здоровью путешествий , .

10. Будьте в безопасности во время путешествий

Помимо того, что вы (и ваш гид или туристическая компания) располагаете надлежащим оборудованием и подготовкой, а также подходящими условиями для безопасного участия в приключенческой деятельности, вы также должны учитывать опасность преступлений и негативных политических или культурных событий в вашем пункте назначения, особенно если вы посещаете развивающуюся страну.В то время как существует соблазн (особенно для женщин) хотеть взять с собой булаву или записаться на уроки каратэ, быть внимательным и информированным — это самое простое и самое важное, что вы можете сделать.

Роберт Янг Пелтон, автор книги «Самые опасные места мира » и «« Возвращайся живыми »», вышел из многих неприятных ситуаций, когда проводил исследования (в том числе был похищен в Колумбии). Он говорит: «[Ваша] главная задача должна заключаться в том, чтобы выйти за пределы туристического« пузыря »- это чувство, что, поскольку вы находитесь в отпуске, вы каким-то образом защищены от ловушек, которые затрагивают местных жителей.Держите 360-градусный радар, разговаривайте с местными жителями и будьте готовы изменить свои планы в случае необходимости ». Перрин соглашается: «Твой мозг — твое лучшее оружие».

,
лучших 6 вещей, которые должна сделать каждая американская компания перед тем, как нанять иностранного независимого подрядчика • Soshace Никита Брагин После отписки Подписаться 6 186 4 октября 2018 После отписки Подписаться

Top 6 things your american company should do before hiring a foreign independent Top 6 things your american company should do before hiring a foreign independent

1. Убедитесь, что ваша компания нанимает независимого подрядчика

«Если вы хотите решить проблему программирования, передайте ее американскому программисту. Если вы хотите решить сложную задачу программирования, передайте ее китайскому программисту.Если вы хотите решить невозможную проблему программирования, передайте ее русскому программисту! »

Я более чем уверен, что вы слышали эту фразу много раз и, возможно, даже хотели нанять русского программиста, веб-разработчика, разработчика программного обеспечения, программиста или разработчика приложений, чтобы решить вашу проблему невозможного программирования, но не знали, как это сделать. сделать это гладко и юридически совместимо. Жаль, но очень часто компании не осознают риск ответственности, которой они подвергаются при найме зарубежных удаленных специалистов без какой-либо местной посреднической компании.В этой статье мы рассмотрим основные вопросы, которые американская компания должна рассмотреть, прежде чем нанимать иностранного независимого подрядчика без какой-либо профессиональной помощи.

Независимый подрядчик — сложное понятие. Особенно, если вы ссылаетесь на независимого подрядчика в рамках определения, принятого в американских законах о занятости. Огромные споры, определяющие, кто является независимым подрядчиком, а кто — наемным работником, и Закон о налогах, и Закон о занятости контролируют этот вопрос.

Is your foreign worker an independent contractor or an employee? Is your foreign worker an independent contractor or an employee?

Например, в штате Массачусетс существует презумпция трудоустройства для всего, что определено как «независимый подрядчик», если не соблюдаются определенные стандарты.Глава 149 Общих законов, § 148B, устанавливает тест из трех частей, применимый в штате Массачусетс. Закон «устанавливает стандарт, определяющий, считается ли лицо, выполняющее услуги для другого, работником или независимым подрядчиком, таким как консультант. Другие состояния могут отличаться. Ваша компания должна убедиться, что ваш удаленный специалист является независимым подрядчиком в соответствии с его местным законодательством, например, российским.

В соответствии с российским законодательством физическое лицо может работать на основании трудового договора или оказывать услуги на основании договора на оказание услуг, который называется «гражданско-правовым договором».Гражданско-правовые договоры используются на территории Российской Федерации для определения отношений сотрудничества, которые могут достичь определенного результата в течение определенного периода времени.

Подрядчик в соответствии с российским законодательством обычно использует свои ресурсы и работает в качестве независимого специалиста без постоянного контроля со стороны плательщика. Согласно российскому трудовому законодательству, работником является лицо, которое лично выполняет работу и работает в соответствии с внутренними процедурами и руководствами работодателя и под его контролем.Работодатель в соответствии с российским законодательством обязан обеспечить своим работникам надлежащие условия труда (рабочее место, необходимое оборудование и инструменты). Почему этот аспект так важен?

2. Убедитесь, что иностранный удаленный специалист, нанятый вашей компанией, не является сотрудником в соответствии с местным законодательством

Ваша американская компания может быть оштрафована, если ваш иностранный независимый подрядчик фактически является сотрудником. Служба внутренних доходов (IRS) определяет независимого подрядчика как лицо, занимающееся независимой торговлей, бизнесом или профессией, предлагающее свои услуги широкой общественности.Плательщик независимого подрядчика может контролировать только результат работы, а не способ ее выполнения.

Согласно американскому законодательству, иностранный независимый подрядчик несет ответственность за уплату налогов самостоятельно. Американские компании, нанимающие их, не должны удерживать подоходный налог и платить налог на социальное обеспечение, безработицу или медицинскую помощь.

https://soshace-12d3e.kxcdn.com/wp-content/uploads/income-tax-independent-contract-or-employee-IRS-THE-USA.jpg https://soshace-12d3e.kxcdn.com/wp-content/uploads/income-tax-independent-contract-or-employee-IRS-THE-USA.jpg

В соответствии с законодательством США работником является лицо, деятельность которого контролируется плательщиком.Это означает, что уровень контроля и уровень независимости определяет характер отношений между компанией и сотрудником или независимым подрядчиком.

Если американский суд или Служба внутренних доходов установят, что ваша компания нанимает удаленного специалиста в качестве независимого подрядчика, а ваш подрядчик действительно является сотрудником, вы можете столкнуться с обязательствами за нарушение трудового законодательства. Ваша компания должна будет выплатить этому лицу все неоплаченные социальные и медицинские налоги, страховые взносы работникам, неоплаченные пособия за неиспользованные ежегодные отпуска и больничные, а также проценты и штрафы.В среднем каждый год министерство труда США выявляет более 300 000 случаев ошибочной классификации работников в качестве независимых подрядчиков. Если Департамент труда или Служба внутренних доходов обнаружат нарушение, они проведут расследование всех сотрудников и подрядчиков компании в течение трехлетнего периода до настоящего времени. За каждое нарушение компания должна будет заплатить большие штрафы.

Например, если удаленный работник проживает в США, каждая незаполненная форма W-2 стоит работодателю 50 долларов, а компании также придется платить штраф в размере 1,5% от заработной платы работника, 40% от неоплачиваемой. Налоги на медицинское обслуживание и социальное обеспечение, а также 100% соответствующих налогов FICA, которые не были уплачены ранее (очень часто добавляются проценты), штраф в соответствии с разделом 6651 за непредоставление формы 941 декларации о налоге на трудоустройство составляет 5 % -25%, дополнительные штрафы, если IRS выявляет умышленное неправомерное поведение или мошенничество.Если удаленный работник живет за пределами США, в соответствии с местным законодательством будет много обязательств, и цена ошибки будет другой.

В странах Европейского Союза ваша американская компания должна будет платить не менее четырех недель ежегодного отпуска за каждый год сотрудничества, кроме того, вам придется платить все невыплаченные зарплаты и налоги. Например, во Франции поддельный статус самозанятого удаленного работника может принести работодателю огромные штрафы и до 3 лет лишения свободы.В странах Южной Америки (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Гайана, Парагвай, Перу, Уругвай и Венесуэла) местное законодательство налагает аналогичные ограничения и санкции.

the-usa-court-foreign-employee-or-contractor-status the-usa-court-foreign-employee-or-contractor-status

Следует отметить, что американские компании, нанимающие иностранных удаленных специалистов, могут часто сталкиваться с большими рисками и обязательствами в местных юрисдикциях проживания рабочих. В ЕС работник имеет право на выходное пособие в соответствии с оговоркой о прекращении, в то время как независимый подрядчик может быть расторгнут без какой-либо дополнительной оплаты.По этой причине недовольный независимый подрядчик из ЕС может принять решение о выплате выходного пособия в местном суде и легко подтвердить свой статус сотрудника.

В странах постсоветского пространства, таких как Россия, Украина и Беларусь, существуют огромные пробелы в законодательстве и правовые пробелы в отношении удаленной рабочей силы, и для американской компании безопаснее сотрудничать с удаленным специалистом из России, Беларуси или Украины. , К этому моменту не было зарегистрировано ни одного прецедента, когда удаленный специалист, независимые подрядчики из России, Белоруссии или Украины пытались подать в суд на американскую или европейскую компанию за награду в виде выходного пособия и определение статуса сотрудника.Кроме того, специалисты из стран постсоветского пространства действительно профессиональны и квалифицированы, а их почасовые ставки минимальны по сравнению с американскими или европейскими.

Кроме того, в странах постсоветского пространства нет законодательства, регулирующего работу удаленной рабочей силы, американские компании могут столкнуться с другими трудностями, такими как проблемы соблюдения законодательства в области ИС при работе с удаленными специалистами из этих стран. Чтобы нейтрализовать эти риски, мы рекомендуем вашей компании сотрудничать с удаленными специалистами из России, Украины или Беларуси через официальных посредников (таких как Soshace).В нашей команде работают профессиональные юрисконсульты, и мы можем гарантировать, что наши удаленные веб-разработчики прилежны.

3. Определите, сообщает ли американская компания о платежах иностранным независимым подрядчикам?

the-usa-income-tax reporting rules for the remote employees the-usa-income-tax reporting rules for the remote employees

В соответствии с законодательством США, американская компания должна подать Форму 1042 и 1042-S, что иностранное лицо имеет источник дохода в США. IRS выпустил руководство о том, как определить источники для различных видов доходов для иностранных независимых подрядчиков.Законодательство США определяет источник дохода от личных услуг, по которому услуги были предоставлены и предоставлены (страна проживания независимого подрядчика). Это означает, что даже если иностранный независимый подрядчик работает на американскую компанию, но живет в России, его доход не является источником дохода в США, если услуга предоставляется за пределами США, и эта американская компания не обязана удерживать или сообщать о налогах. Подрядчик должен оплатить налог в своей стране только за доходы, полученные от компании.

4. Американская компания должна привлечь иностранных подрядчиков для заполнения формы IRS W-8BEN

Если американская компания нанимает независимого подрядчика, который является резидентом США, он / она должен заполнить форму W-9, но если подрядчик является иностранцем и проживает за границей, он должен подать форму W-8BEN. Несмотря на то, что эти американские компании не обязаны отчитываться перед IRS, им приходится привлекать своих иностранных подрядчиков для заполнения формы W-8BEN для частных лиц или W-8BEN-E для юридических лиц.Эти формы используются для установления иностранного статуса.

5. Американская компания должна изучить нюансы местного налогового законодательства, связанного с независимыми подрядчиками подрядчики из сотрудников, а также то, как налоговое законодательство относится к платежам независимым подрядчикам, поскольку они могут быть разными.Например, если компания (работодатель) не является резидентом Российской Федерации, то она не обязана сообщать о платежах этим подрядчикам российским властям или удерживать налоги. Рекомендуем включить в обязанности подрядчика требование соблюдать местное налоговое законодательство и платить налоги страны его проживания.

6. Подготовьте соглашение, которое соответствует требованиям законодательства США и страны проживания независимого подрядчика

Соблюдение обоих правил может быть сложным.Это также может быть дорогостоящим, потому что согласование контрактов обременительно. Мы предлагаем, чтобы стороны заранее определили условия применимого права и удостоверились, что договор соответствует действующему законодательству. Другими словами, вы хотели бы четко определить, что отношения в первую очередь подпадают под законы США, а затем написать договор в соответствии с законами США, что значительно упростит сотрудничество с точки зрения трудового права и с точки зрения налогового права, которые мы изложили в статья.Это также позволит вам убедиться, что вы нанимаете независимого подрядчика, если это является намерением.

Следуй за трендом — найди своего первого виртуального специалиста сегодня!

Об авторе

Зарегистрирован 02-06-2016 | Был в сети 42 минуты назад 14

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.