Сдача квартиры это самозанятость: Закон о самозанятых: что нужно знать тем, кто сдает жилье в аренду :: Мнения :: РБК Недвижимость

Содержание

Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы

Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).

Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.

Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.

В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.

Имущество супругов

Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?

Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.

Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/[email protected] от 13.03.2019.

Сдача имущества третьим лицом

ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.

Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.

Субаренда

А что если жилье сдавать в субаренду?

В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».

Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Расходы на коммуналку

А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?

Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.

Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/[email protected]

Сдача жилья и работа по трудовому договору

Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.

Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/[email protected] от 25.01.2019.

Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.

 

способы законного заработка на сдаче чужой квартиры — вопросы от читателей Т—Ж

У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.

Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?

Владимир

Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.

Марина Суховская

юрист

Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.

В вашем случае я вижу два подходящих варианта.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообще

Рассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Вариант 1

Зарегистрировать в качестве самозанятой маму

Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:

  1. Сама мама (для селфи) и ее паспорт, если регистрироваться через мобильное приложение «Мой налог».
  2. Мамин ИНН и пароль от ее личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС, если будете регистрироваться через веб-кабинет для самозанятых. Тогда мамино присутствие необязательно.

Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.

По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если вы планируете заключать с жильцами долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Такой договор надо регистрировать в Росреестре, предварительно уплатив госпошлину в размере 2000 Р. А без нотариально удостоверенной доверенности ваш договор не зарегистрируют.

Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.

Вот это разъяснение ФНСВот это разъяснение ФНС

Вариант 2

Заключить с мамой договор безвозмездного пользования ее квартирой

Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.

2

Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.

Что такое ссуда

После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.

Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.

Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.

В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.

Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.

Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Может ли наемный работник стать самозанятым и сдавать квартиру в аренду?

Еще один из частых вопросов на сайте, который постоянно задается. Задают его те, кто официально устроен в какой-либо компании и сдает в аренду квартиру (то есть, жилое помещение).

Спрашивают, можно ли стать самозанятым гражданином и платить НПД (налог на профессиональный доход).

Федеральная налоговая служба в своем информационном письме от 25 января 2019 г. № СД-3-3/[email protected] дает следующий ответ:

На основании норм статьи 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ (далее — Закон) применять новый специальный налоговый режим вправе физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, местом ведения деятельности которых является территория любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). При этом, согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).

Таким образом, при соблюдении ограничений, предусмотренных Законом, физическое лицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает заработную плату по трудовому договору, может применять новый специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.

Как видите, можно сдавать в аренду квартиру и платить НПД. Обратите внимание, что речь идет только о жилых помещениях. А вот нежилые помещения самозанятые граждане сдавать в аренду не имеют права.

 

Также помните, что местом ведения деятельности должен быть один четырех регионов, где проходит пилотный проект по самозанятым гражданам: в Москве, Московской области, Татарстане и в Калужской области.

Квартира должна сдаваться в одном из этих регионов.

Но уже прошла информация в СМИ, что начиная с 2020 года разрешат регистрироваться самозанятым гражданам по всей России.

Похожие вопросы от читателей:

50 вопросов о налоге для самозанятых. И самые короткие ответы — новости в Т—Ж

С 2019 года в России появится новый налоговый режим — налог на профессиональный доход. Или, как его уже окрестили в народе, — налог для самозанятых.

Источник:
Федеральный закон № 422-ФЗ

Формально эксперимент проводят в четырех регионах: Москве, Московской и Калужской областях и Татарстане. Но даже если вы живете в Хабаровске, Самаре или Печоре, вам тоже пригодятся наши статьи:

  1. Что это за налог и кто сможет его платить.
  2. Как работает налоговый вычет.
  3. Сложные вопросы о новом налоге.
  4. 10 мифов, в которые не нужно верить.

Мы обещали вернуться к вам с ответами на вопросы из комментариев. Вернулись. Ответы максимально короткие — без пояснений и ссылок. Вся матчасть и ссылки — в статьях выше.

Екатерина Мирошкина

экономист

Что найдете здесь

Доходы и расходы

Вопрос: Сможет ли самозанятый подтвердить доход — например, для кредита?
Ответ: Да, в приложении «Мой налог» можно будет сформировать справку.

Вопрос: Кто и как будет отделять выручку от других поступлений?
Ответ: Вы сами с помощью чеков в приложении.

Вопрос: Как налоговая будет определять, что этот перевод за услугу, а этот от подруги за совместный счет в кафе?
Ответ: Это вы сами будете говорить налоговой. Она увидит только те чеки, которые вы пробьете в приложении.

😲 Вся правда о контроле ваших счетов и доходов

Вопрос: Можно ли вычитать расходы из доходов, если есть документы? И платить налог только с разницы?
Ответ: Нет.

Вопрос: Проценты с вкладов в банке, от инвестиций на бирже, зарплата на работе по найму входят в лимит 2,4 млн?
Ответ: Нет.

Вопрос: Допустим, я вообще не работаю и нет у меня никаких доходов. Меня этот налог коснется?
Ответ: Нет.

Регионы

Вопрос: Когда этот режим введут в остальных регионах?
Ответ: Пока этого никто не знает. Не мы, а вообще никто. Но это не мешает вам жить в одном регионе, а зарегистрироваться в экспериментальном.

Вопрос: Если я веду деятельность удаленно, не находясь в Московской области, хотя там зарегистрирован и все клиенты у меня в Москве и области, — подходит ли моя деятельность под самозанятость?
Ответ: Да. Выбирайте при регистрации Москву или область.

Вопрос: Если я работаю из дома в Москве по интернету, а платят мне клиенты со всего мира — это подходит под новый налоговый режим?
Ответ: Да.

Как вести инфобизнес по закону

Вопрос: Если я работаю по трудовому договору в Москве и одновременно оказываю услуги по сопровождению и продвижению сайта фирмы из Орла, могу ли я перейти на этот новый режим для оказания услуг фирме? Я их оказываю в Московской области, хотя сама фирма из Орла.
Ответ: Да, можете.

Вопрос: Если человек прописан в регионе, но работает с клиентами из Москвы, он сможет платить налоги в этом режиме?
Ответ: Да.

Чеки и приложение

Вопрос: Можно ли уже с декабря регистрироваться в этом режиме и как это сделать? Где взять приложение?
Ответ: Заранее нельзя, надо ждать января. Само приложение выпустят в конце декабря.

Вопрос: Приложение будет бесплатным?
Ответ: Да.

Вопрос: Если мне пришел доход, но я не успел выставить чек в приложении в тот же день, можно ли сформировать чек задним числом?
Ответ: Да.

Вопрос: Как выписывать чеки? Это можно будет делать через приложение?
Ответ: Да, и это будет несложно.

Вопрос: Но ведь приложение называется не «Мой налог», а «Мой доход». Вы ошиблись?
Ответ: Мы не ошиблись. Приложение называется «Мой налог». Уже есть подделки — не попадитесь.

Валюта и иностранцы

Вопрос: Можно ли получать доход в валюте?
Ответ: Да, но нужно пересчитывать доход в рубли по курсу ЦБ на день получения.

Вопрос: Программисты-фрилансеры, работающие над зарубежными заказами, попадают под этот режим? Как там вообще с иностранными платежами?
Ответ: Попадают. Ограничений по платежам нет.

Вопрос: Нерезидент, сдающий в аренду свою недвижимость в России, попадает под этот режим?
Ответ: Да. Но только если недвижимость жилая и у вас есть гражданство любой из стран ЕАЭС: России, Киргизии, Армении, Казахстана или Беларуси.

Вопрос: Гражданин Украины может быть самозанятым?
Ответ: В России — нет.

Совмещение режимов

Вопрос: Возможно ли совмещение спецрежимов: например, я ИП на УСН, но хочу легализовать сдачу квартиры как физлицо? Можно ли стать самозанятым физлицом и совмещать два спецрежима?
Ответ: Нет, совмещать нельзя даже при таком раскладе.

Вопрос: Можно ли совмещать два вида деятельности? Например, наемная работа — постоянный источник дохода. А с дохода от хобби хочу платить налог на профессиональный доход. Так можно?
Ответ: Да.

Вопрос: Можно ли быть одновременно самозанятым физлицом и самозанятым ИП?
Ответ: Нет.

Вопрос: Если я сохраняю статус ИП, налоговая ставка будет 4 и 6%, а льгота по зачету страховых взносов остается?
Ответ: Нет страховых взносов, нет и льготы. Добровольные взносы не уменьшают налог. Обязательных взносов нет.

Вопрос: Чтобы с ИП перейти на этот режим, нужно закрывать ИП?
Ответ: Необязательно. Но нужно обязательно отказаться от других спецрежимов — например, упрощенки.

Как закрыть ИП

Тонкости налога для самозанятых

Рассказываем, что делать в разных ситуациях, когда нельзя применять и как застраховаться от ошибок

Способы расчетов

Вопрос: Могут ли со мной рассчитаться безналичным платежом, если я буду зарегистрирован как самозанятый?
Ответ: Да.

Вопрос: А наличные можно принимать?
Ответ: Да.

Работа с юрлицами

Вопрос: Если юрлицо платит самозанятому деньги за работу, тогда фирма выступает налоговым агентом? Она должна удерживать НДФЛ? А взносы нужно платить?
Ответ: Нет, нет и нет.

Вопрос: Как клиент убедится, что я самозанятый, что можно не удерживать с меня НДФЛ и не надо платить взносы?
Ответ: Будет специальный сервис для проверки всех самозанятых. И нужно будет передать клиенту чек. Этого хватит.

Вопрос: Юрлица смогут оплачивать грузоперевозки частнику — не ИП, не ООО, а просто человеку, имеющему грузовик?
Ответ: Да, если этот человек зарегистрируется как самозанятый.

Вопрос: Как юрлицу обосновать, почему оно не удерживает НДФЛ и не платит взносы, перечисляя деньги самозанятому?
Ответ: Нужно проверить статус самозанятого в специальном сервисе и получить от него чек из приложения, где стоит ИНН этого юрлица. Все.

Вопрос: С какого счета будут проводиться налоговые платежи, на какой счет можно будет принимать деньги от юрлиц?
Ответ: Платить налог можно как угодно, хоть наличными. С любого счета. Принимать деньги — тоже, если банк не против. Но лучше завести отдельный счет.

Вопрос: Если работодатель ищет нового сотрудника, что мешает ему предложить кандидату оформиться как самозанятому? Ведь такое действие не подпадает под перевод сотрудника на режим самозанятости, где есть ограничение — два года.
Ответ: Мешают статьи 11 и 19.1 трудового кодекса.

Виды деятельности

Вопрос: У меня интернет-магазин по продаже сумок, которые я шью сам. Можно ли мне платить 4% с дохода?
Ответ: Да.

Вопрос: Я перепродаю готовые товары. Можно ли мне стать самозанятым и платить 4%?
Ответ: Нет.

Вопрос: Может ли СММ-менеджер работать по этой новой системе?
Ответ: Да.

Вопрос: Как новый налоговый режим будет работать в плане привязки к определенному региону для такого вида деятельности, как перевозка грузов автомобильным транспортом?
Ответ: Привязки нет. Вы сами указываете, в каком регионе ведете деятельность. В нескольких регионах работать на этом режиме не запрещено. В том числе в тех регионах, которые не участвуют в эксперименте.

Вопрос: Если я работаю на «Юду», теперь могу платить 4 вместо 13%? И могу ли я оказывать услуги и физлицам, и юрлицам?
Ответ: Да и да.

Аренда недвижимости

Вопрос: Как быть с доходами от сдачи в аренду собственной коммерческой недвижимости? Можно ли платить этот налог?
Ответ: Нет, недвижимость должна быть жилой.

Вопрос: Человек сдает квартиру в аренду и платит этот новый налог, а потом решает квартиру продать. Не получится ли так, что наше государство решит, что это было имущество, которое использовали в предпринимательской деятельности, и не разрешит применить вычет по НДФЛ?
Ответ: Нет, не получится. В законе это предусмотрено.

Вопрос: Подруга — налоговый нерезидент, живет в США. У нее есть недвижимость в Москве, которая сдается. Может ли она платить 4%?
Ответ: Да, но только если у нее есть гражданство любой из стран ЕАЭС. Если у нее гражданство США — тогда нет.

Вопрос: Если я прописан в Чебоксарах, а квартиру сдаю в Казани, то могу ли я платить налоги по этому закону?
Ответ: Да.

Пенсионеры

Вопрос: Я пенсионер. Смогу ли я зарегистрироваться как самозанятый и ремонтировать компьютеры и оргтехнику?
Ответ: Да.

Вопрос: Если я стану самозанятым и буду показывать доход и платить налог, то не будет ли уменьшена моя пенсия при наступлении пенсионного возраста?
Ответ: Если хватает стажа и баллов, на пенсию самозанятость не повлияет. Но этот период в стаж не засчитывается и баллов не прибавляет. На этот случай есть добровольные взносы.

Вопрос: Лишат ли неработающих пенсионеров социальных выплат, если они зарегистрируются как самозанятые? Московские пенсионеры волнуются.
Ответ: Неработающие пенсионеры — это люди, которые не занимаются какой-то деятельностью, при которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию. Самозанятые такому страхованию не подлежат. В постановлении правительства о льготах неработающим пенсионерам написано то же самое. Профессиональный доход в сумме материального обеспечения, которая учитывается для назначения социальных выплат, не упоминается — ни по России в целом, ни в Москве.

Репетиторы и няни

Вопрос: Можете ли дать ссылку на официальный источник, где сказано, что налоговые каникулы для репетиторов продлили? Говорят, тот закон отклонили и вы все врете.
Ответ: Не врем. Смотрите статью 6 вот этого закона. Он подписан, а каникулы точно продлены на 2019 год.

Вопрос: Я репетитор и хочу быть самозанятым. Я сам должен буду указывать в приложении, что вот я провел урок, мне за него заплатили и я честно хочу отдать положенные 4%?
Ответ: Да. Но можно вообще ничего не платить: у репетиторов и нянь налоговые каникулы.

Как филолог стал репетитором

самозанятых? Вот как получить вашу квартиру, одобренную
Мудрые хлебцы

Несмотря на то, что самозанятость дает большие преимущества, например, настраиваете свое собственное время и работаете над проектами, которые вам действительно нравятся, есть несколько недостатков, когда вы не получаете регулярную зарплату.Помимо непоследовательного дохода, у вас также есть дополнительное препятствие , доказывающее вашего дохода, когда вы хотите переехать в новую квартиру. Это то, с чем мы с мужем имеем дело, потому что мы оба работаем дома.

Стандартное заявление на квартиру включает в себя предоставление подтверждения текущей занятости и копии ваших последних квитанций о зарплате. Итак, как вы получаете разрешение на новую квартиру, когда у вас нет ни одной из этих вещей?

Вот несколько вещей, которые нужно сделать, если вы работаете на себя и переезжаете на новое место.

1. Ищите независимых арендодателей

Любой арендодатель хочет, чтобы лучшие арендаторы обеспечили своевременную оплату аренды. Но более крупные компании по управлению имуществом часто придерживаются более строгой политики и руководящих принципов, касающихся сдачи в аренду индивидуальным предпринимателям, поэтому лучше избегать крупных комплексов.

Выбирайте небольшие, индивидуально принадлежащие дуплексы или триплексы, где вы можете подключиться к независимому арендодателю. Их правила могут быть немного более гибкими и позволяют подавать заявку на квартиру без традиционной зарплаты.Также неплохо бы спросить местных знакомых, друзей или членов семьи, знают ли они о каких-либо домовладельцах, которые открыты для самостоятельно занятых лиц.

У нас назначена встреча с арендодателем, которого представил один из членов нашей семьи, и, кроме того, мы снисходительны и работаем не по найму, мы также можем получить скидку на арендную плату из-за наших связей.

2. Заручиться поддержкой агента по недвижимости

Конечно, агент по недвижимости может помочь вам купить новый дом, но он также очень пригодится, когда вы хотите снять квартиру — особенно в новом городе.Работа агента по недвижимости — знать местные законы, а также контакты для арендодателей, которые принимают индивидуальные заявления.

Они смогут наиболее эффективно помочь, если вы поделитесь со всеми информацией о вашей работе и образе жизни. У меня есть друг-фрилансер, которому было трудно найти соседей по комнате, потому что они не хотели, чтобы кто-то работал дома все время. Я не уверен почему, но, возможно, это потому, что многие люди считают фрилансеров дома ленивыми или грязными.

В любом случае, будьте честны со своими потребностями и объясните, как вы работаете в течение дня. Это также поможет вам быть наиболее продуктивным, если вам нужно тихое место, где нет отвлекающих факторов.

3. Организовывайте свои финансовые записи

Есть несколько вещей, которые вам, вероятно, придется передать вашему арендодателю или управляющей компании во время подачи заявления. Поэтому важно, чтобы ваши финансовые отчеты были точными и организованными.

Поскольку у вас нет возможности просто распечатать копии ваших последних квитанций о зарплате или W-2, вам, скорее всего, понадобится:

  • Банковские выписки за шесть месяцев
  • налоговых деклараций за три года
  • Копии долгосрочных клиентских контрактов или крупных проектов, которые подтверждают постоянный доход
  • Здоровый сберегательный счет, покрывающий как минимум трехмесячную арендную плату
  • Письменные ссылки от предыдущих домовладельцев

Если у вас нет большого количества дополнительного долга, это поможет вашему делу, так как вы станете гораздо менее рискованным для арендодателя.Очевидно, что некоторые другие вещи, которые помогут вам одеться при встрече с арендодателем, и разделить любые другие преимущества, которые вы приносите в качестве арендатора (в моем случае это тот факт, что у нас нет детей или домашних животных). Продайте их о том, какой вы замечательный арендатор, и заставьте их чувствовать себя хорошо, когда вы в их квартире.

Найти новую квартиру немного сложнее, когда вы работаете не по найму, и вам, вероятно, придется накопить немного больше денег, чтобы доказать свою финансовую ответственность. Однако с помощью этих советов вы можете найти новое место, которое подойдет как вам, так и вашему арендодателю.Удачной квартирной охоты!

Какие шаги вы предприняли, чтобы найти новую квартиру, пока работаете не по найму?

Понравилась эта статья? Приколи это!

,
15 способов, которыми Арендатор может показать подтверждение дохода

Днем я банкир, а ночью инвестор в недвижимость. Уже более 15 лет я проверяю доход потенциальных арендаторов, потому что знаю, что люди склонны переоценивать, сколько они могут себе позволить.

Классический пример этого — когда люди заявляют, что они зарабатывают 50 000 долларов в год, но после уплаты налогов, страховки и взносов в 401 тыс. Долл. Чистая сумма, которую они получают, намного ниже.

Большинство арендаторов не знают, какую арендную плату они реально могут себе позволить.

По моему опыту, съемщики не пытаются злонамеренно завышать свой доход; они просто не учитывают влияние долга на их фактическую прибыль. Вам, однако, все еще нужно убедиться, что они имеют возможность платить. Если вы не ставите под сомнение их заявленный доход, вы не сможете принять обоснованное решение. Опять же, люди часто думают о валовой заработной плате без учета чистой прибыли после расходов.

Я не могу преувеличить важность проверки дохода, выполнив некоторые основные математические расчеты, чтобы потенциальный арендатор мог позволить себе арендуемое имущество.По моему опыту, нехватка средств является основной причиной выселения, и вы можете избежать этого, проверив доход до того, как он переедет.

Связанный: Создайте кредитную историю, оплатив аренду

15 способов подтверждения дохода заявителя

1. W-2 — Отчет о прибылях и убытках

Этот стандартный документ предоставляет подтверждение дохода, который правительство использует для проверки дохода в целях налогообложения.

  • Pro: Этот документ подготовлен работодателем и является абсолютно надежным.
  • Con: Большинство арендаторов не имеют этого документа легкодоступным. Кроме того, он не дает актуальную картину, потому что он не учитывает повышения или продвижения по службе.

2. 1099 — Разные доходы

Форма IRS 1099 является документом, используемым для самозанятых.

  • Pro: Этот налоговый документ легко проверяется.
  • Con: Самостоятельно занятый человек может иметь несколько 1099, и вы не можете проверить, будет ли работа и, следовательно, доход, оставаться стабильным в течение года.

3. Федеральная декларация о подоходном налоге

IRS 1040 (Индивидуальная декларация о подоходном налоге) — мой личный фаворит для проверки дохода, потому что он самый полный. Это полный документ, в то время как потенциальный арендатор может помнить не все источники дохода.

  • Pro: Налоговые декларации никогда не завышают чей-либо доход, и это юридический документ.
  • Con: Арендаторам может быть трудно найти этот документ, и это снимок, который может быть не полностью актуальным.

4. Письмо от работодателя

Это обычно легко получить для арендаторов. И если работодатель дает ссылку на трудовую этику арендатора, вы повысили свой уровень комфорта.

  • Pro: Текущая информация и работодатель может дать некоторые качественные отзывы о потенциальном арендаторе.
  • Con: Легко подделывается. Некоторые арендаторы могут открыть документ Word и добавить логотип компании. Я обычно звоню и благодарю человека, который написал письмо, чтобы убедиться, что они действительно написали его.

5. Заявление о социальном обеспечении

  • Pro: Правительственный доход, который очень стабилен. Легко проверяется, соответствует и обычно не облагается налогом.
  • Con: Может быть остановлено, если Конгресс изменит правила распространения.

6. Pay Stub

Арендаторы обычно получают этот документ каждый период оплаты.

  • Pro: Легко найти арендатору и актуален.
  • Con: Необходимо сверять документ с работодателем.

7. Банковские выписки

  • Pro: Актуальная информация, а также с учетом налогов.
  • Con: Навязчиво для арендатора и может быть неактуальным, если арендатор имеет нетрадиционный доход. Хорошим примером этого является арендатор, который работает только с комиссией и показывает вам только один отличный месяц.

8. Аннуитетный отчет

Аннуитет — это контракт между лицом и страховой компанией, в котором вам в обмен на единовременную сумму обещают стабильный поток денежных средств.

  • Pro: Легко проверяется и, как правило, стабильный доход.
  • Con: У этих денег обычно есть дата окончания. Вам следует прочитать дату истечения срока действия аннуитета.

9. Отчет о распределении пенсий

Это заявление в вашей налоговой декларации называется 1099-R.

  • Pro: Обычно отличный источник дохода, который является последовательным.
  • Con: Трудно дифференцировать ежемесячные и годовые распределения.Также пенсия может изменить размер распределения.

10. Компенсационное письмо работника

Это письмо должно быть выдано либо страховой компанией, либо судом, присуждающим компенсацию.

  • Pro: Легко проверяется.
  • Con: Обычно есть продолжительность для этого типа дохода. Вам следует прочитать дату истечения срока действия аннуитета.

11. Письмо на основании решения суда

Это документ, подготовленный судебной системой, показывающий обязательный платеж.

  • Pro: Это мандат по решению суда.
  • Con: Постановление суда может быть обжаловано или, по крайней мере, приостановлено на значительный срок.

12. Процентные и дивидендные доходы

Это можно легко найти в налоговой декларации или брокерском отчете. В вашей налоговой декларации будет 1099-INT и 1099-DIV.

  • Pro: Очень надежный доход.
  • Con: Обычно недостаточно, чтобы иметь существенное значение.

13. Заявление о выходе

Это документ, если кто-то уволен.

  • Pro: Обычно это влечет за собой большой денежный депозит, поэтому арендатор может позволить себе арендовать его на несколько месяцев вперед.
  • Con: Обычно это единовременный приток денежных средств, на который вы не можете рассчитывать при постоянной аренде.

14. Подтверждение бонусов / поощрительных платежей

Вы определенно хотите получить документацию для арендаторов на основе комиссионных, таких как агенты по недвижимости и ипотечные брокеры.

  • Pro: Арендаторы только с комиссией могут иметь большой доход и могут быть отличными арендаторами.
  • Con: Очень трудно доказать, что этот доход надежен.

15. Заявление о безработице

Правительственный документ, который создается вашим государственным управлением по безработице.

  • Pro: Гарантированный доход от правительства.
  • Con: Обычно доход от безработицы заканчивается в какой-то момент.

Рекомендации

  • Убедитесь, что потенциальные арендаторы все еще на работе, которую они перечислили, и что они планируют остаться на работе.
  • Если потенциальные арендаторы не имеют достаточного дохода, и вы по-прежнему хотите сдавать их в аренду, попросите о предоставлении ссудополучателя. Тогда вам понадобится подтверждение дохода от клиента.
  • Убедитесь, что арендатор также может позволить себе оплатить коммунальные услуги.

Отношение доходности к доходу

Калькулятор уютного дохода против ренты

Наиболее распространенным способом определения претендента (в финансовом отношении) является расчет отношения ренты к доходу (или РТИ).

Промышленный стандарт состоит в том, что общий ежемесячный доход домохозяйства должен быть в 2-3 раза больше месячной арендной платы.
Например, если ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов, то домашнее хозяйство должно иметь документально подтвержденный доход в размере от 2000 до 3000 долларов в месяц.

Если вы используете Cozy для сбора заявок на аренду через Интернет, вы увидите калькулятор дохода, который сделает этот анализ за вас. Уютный позволяет мне легко видеть, квалифицированы ли домашнее хозяйство (включая всех соседей по комнате) вместе.

Коэффициент покрытия арендной платы

Альтернативный (и более подробный) способ определить, имеет ли заявитель финансовую квалификацию, — это рассчитать коэффициент покрытия арендной платы.Вот как рассчитать арендное покрытие, используя пример:

Подтвержденный ежемесячный доход после вычета налогов (нетто): $ 3 800

  • Аренда: $ 1800
  • коммунальные услуги: $ 200 (по оценкам)
  • Кабель: 120 (по оценкам)
  • Сотовый телефон: $ 100 (по оценкам)
  • Оплата и страховка автомобиля: $ 400 (по оценкам)
  • Страховка Арендатора: $ 150 (по оценкам)
  • Продовольственные товары: $ 150 / на человека

Всего расходов: $ 2,920

Коэффициент покрытия арендной платы: Доход после налогообложения в размере 3 800 долл. США / Общие расходы 2 920 долл. США = 1.3

Это означает, что на каждые 1 доллар расходов у этого арендатора имеется денежный поток в размере 1,30 доллара для покрытия расходов. Это хороший здоровый запас. Я стараюсь поддерживать минимальный коэффициент покрытия аренды на уровне 1,30 или выше.

Резюме

В этой статье представлен полный список способов подтверждения дохода. Мы все хотим найти хороших арендаторов и обеспечить хороший опыт для себя, наших клиентов и арендаторов, которых мы обслуживаем. К сожалению, некоторые люди сознательно подделывают документы, чтобы получить одобрение, а некоторые делают честные ошибки.Любой сценарий может создать кошмарную ситуацию, которую мы все хотим избежать. Потратьте время, чтобы убедиться, что потенциальный арендатор может заплатить. Ты не пожалеешь об этом.

Если вы думаете, что я что-то упустил, пожалуйста, сообщите мне в комментариях!

О Джимми Монкриф

Джимми — многоквартирный инвестор в недвижимость и банковский кредитный специалист. Он написал бесплатное руководство по ведению переговоров о том, как обойти правило 80% LTV, которое можно найти по адресу http: // realestatefinancehq.com /

Cozy - Online Rent Collection and Tenant Screening ,
Почему жилые комплексы хотят платить за квитанции? | Home Guide

Арендодатели принимают на себя определенные риски при аренде квартиры. Поздние платежи и процесс выселения являются сложными и дорогостоящими, и арендодатели хотят свести к минимуму риск наличия арендатора, который не может платить арендную плату. Арендодатели принимают определенные меры предосторожности, такие как проверка кредитной истории арендатора и истории аренды, а также проверка квитанций об оплате, чтобы потенциальный арендатор мог платить арендную плату каждый месяц в дополнение к другим расходам.

Процесс подачи заявления

Большинство арендодателей потребуют от вас заполнить заявление, а также перед тем, как сдать вам квартиру или дом, вам потребуется подтверждение занятости, проверка кредита и сбор за подачу заявления. Владельцы также потребуют вашу идентификацию и могут также попросить вашу предыдущую контактную информацию хозяина, а также личные рекомендации. Арендодатель может воспользоваться услугой проверки арендатора или подать заявление на месте. Если вы не можете предоставить какой-либо из этих предметов, арендодатель может лишить вас квартиры.

Подтверждение дохода

Некоторые жилые комплексы или арендодатели предъявляют минимальные требования к доходу для утверждения квартиры. Даже когда нет минимальных требований, плательщики квитанций являются самым простым способом для арендодателей проверить вашу занятость и способность платить за аренду. Если вы новичок в своей работе, есть альтернативы для проверки вашей работы. В некоторых случаях, письмо с предложением от вашего работодателя достаточно для аренды квартиры. Другие арендодатели могут связаться с вашим работодателем напрямую, чтобы проверить ваш статус занятости.

Самозанятость

Не у всех, кто работает, есть зарплаты. Если вы являетесь фрилансером, работником по контракту или работаете не по найму, у вас может не быть платежных квитанций, даже если у вас более чем достаточно денег для аренды квартиры. В этих случаях жилые комплексы могут договориться о том, чтобы просматривать ваши квартальные налоговые декларации или просматривать ваш договор с компанией. Банковские выписки также могут быть необходимы, чтобы показать, что у вас есть постоянный приток денежных средств для оплаты аренды.

Другие варианты

Если вы только что начали новую работу или платите арендную плату с помощью других средств, таких как сбережения, студенческие ссуды или алименты, некоторые жилые комплексы будут использовать другие варианты в качестве подтверждения дохода.Даже если вы не можете предоставить подтверждение дохода, есть несколько альтернатив. Некоторые комплексы будут принимать больший гарантийный депозит вместо платежных квитанций или подтверждения дохода. В других случаях, жилой комплекс будет сдавать в аренду, если у вас есть поручитель или поручитель по аренде.

Индивидуальный налоговый центр для физических лиц | Налоговая служба

Кто работает на себя?

Как правило, вы работаете не по найму, если к вам применимы какие-либо из следующих действий.

Вернуться к началу

Какие у меня налоговые обязательства?

Как частное лицо, как правило, вы должны подавать ежегодную декларацию и уплачивать сметный налог ежеквартально.

Самозанятые лица обычно должны платить налог на самозанятость (налог на SE), а также подоходный налог.Налог SE — это налог на социальное обеспечение и медицинскую помощь, прежде всего, для тех, кто работает на себя. Это похоже на налоги на социальное обеспечение и медицинскую помощь, удерживаемые с заработной платы большинства наемных работников. Как правило, всякий раз, когда используется формулировка «налог на самозанятость», она относится только к налогам на социальное обеспечение и медицинскую помощь, а не к любому другому налогу (например, подоходному налогу).

Прежде чем вы сможете определить, облагаются ли вы налогом на самозанятость и подоходным налогом, вы должны определить свою чистую прибыль или чистый убыток от своего бизнеса.Вы делаете это, вычитая ваши деловые расходы из вашего коммерческого дохода. Если ваши расходы меньше, чем ваш доход, разница составляет чистую прибыль и становится частью вашего дохода на странице 1 формы 1040 или 1040-SR. Если ваши расходы превышают ваши доходы, разница будет чистым убытком. Обычно вы можете вычесть ваш убыток из валового дохода на странице 1 формы 1040 или 1040-SR. Но в некоторых ситуациях ваша потеря ограничена. Смотрите паб. 334, Налоговое руководство для малого бизнеса (для лиц, которые используют Приложение C) для получения дополнительной информации.

Вы должны подать налоговую декларацию, если ваш чистый доход от самостоятельной занятости составлял 400 долларов или более. Если ваш чистый доход от самозанятости составил менее 400 долларов, вам все равно придется подавать декларацию о подоходном налоге, если вы соответствуете любым другим требованиям, указанным в инструкциях к форме 1040 и 1040-SR (PDF).

Вернуться к началу

Как мне сделать мои квартальные платежи?

Расчетный налог — это метод, используемый для уплаты налогов на социальное обеспечение и медицинскую помощь и подоходного налога, поскольку у вас нет работодателя, удерживающего эти налоги для вас.Форма 1040-ES, Расчетный налог для физических лиц (PDF), используется для расчета этих налогов. Форма 1040-ES содержит рабочий лист, аналогичный форме 1040 или 1040-SR. Вам потребуется годовая налоговая декларация за предыдущий год, чтобы заполнить форму 1040-ES.

Используйте лист, приведенный в Форме 1040-ES «Расчетный налог для физических лиц», чтобы узнать, требуется ли вам подавать квартальный расчетный налог.

Форма 1040-ES также содержит пустые ваучеры, которые можно использовать при отправке по почте предполагаемых налоговых платежей или при совершении платежей с использованием Электронной системы федеральных налоговых платежей (EFTPS).Если это ваш первый год, когда вы работаете не по найму, вам нужно будет оценить сумму дохода, которую вы ожидаете получить за год. Если вы оценили свой заработок слишком высоко, просто заполните другую форму Form 1040-ES, чтобы изменить расчетный налог на следующий квартал. Если вы оценили свои доходы слишком низкими, снова заполните другую форму Form 1040-ES, чтобы пересчитать свои предполагаемые налоги на следующий квартал.

Для получения дополнительной информации см. Страницу «Предполагаемые налоги». Страница «Налог на самозанятость» содержит дополнительную информацию о налогах на социальное обеспечение и медицинскую помощь.

Вернуться к началу

Как подать годовой отчет?

Чтобы подать свою годовую налоговую декларацию, вам нужно будет использовать Приложение C (PDF), чтобы сообщить о своих доходах или убытках от бизнеса, которым вы управляли, или профессии, которую вы практиковали в качестве индивидуального предпринимателя. Инструкции Приложения C (PDF) могут быть полезны при заполнении этой формы.

Для того, чтобы сообщить о своих налогах на социальное обеспечение и медицинскую помощь, вы должны заполнить формуляр SE (форма 1040 или 1040-SR), налог на самозанятость (PDF). Используйте доход или убыток, рассчитанные в Приложении C, для расчета суммы налогов на социальное обеспечение и медицинскую помощь, которые вы должны были заплатить в течение года.Инструкции (PDF) для Приложения SE могут быть полезны при заполнении формы.

Вернуться к началу

Требуется ли мне заполнять форму возврата информации?

Если вы сделали или получили платеж как малый бизнес или работающий не по найму (физическое лицо), вам, скорее всего, необходимо подать информацию о возврате в IRS.

Вернуться к началу

Бизнес Структуры

Когда вы начинаете бизнес, вы должны решить, какую форму юридического лица создать. Ваша форма бизнеса определяет, какую форму подоходного налога вы должны подать.Наиболее распространенными формами бизнеса являются единоличное владение, партнерство, корпорация и S-корпорация. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) — это относительно новая бизнес-структура, разрешенная государственным законом. Посетите страницу Business Structures, чтобы узнать больше о каждом типе сущности и о том, какие формы подавать.

Вернуться к началу

Удержание домашнего офиса

Если вы используете часть своего дома для бизнеса, вы можете вычесть расходы на деловое использование вашего дома. Вычет в домашнем офисе доступен для домовладельцев и арендаторов и распространяется на все типы домов.

Вернуться к началу

Бизнес супружеских пар — что такое совместное предприятие?

«Супружеские пары». Бизнес
Требования к налогу на работу для семейных работников могут отличаться от тех, которые применяются к другим работникам. На этой странице мы указываем некоторые вопросы, которые необходимо учитывать при работе с семейными парами.

Выборы для не состоящих в браке супружеских пар
Для налоговых лет, начинающихся после 31 декабря 2006 года, Закон о налоге на малый бизнес и возможность трудоустройства 2007 года (публичный закон 110-28) предусматривает, что «квалифицированное совместное предприятие», единственными членами которого являются супруги Пары, подающие совместную декларацию, могут принять решение не рассматриваться как партнерство для целей федерального налогообложения.

Вернуться к началу

Учитывая налогового специалиста

советов по выбору составителя налоговой декларации

Вернуться к началу

Налоги для малого бизнеса. Виртуальная мастерская состоит из девяти интерактивных уроков, призванных помочь новым владельцам малого бизнеса узнать свои налоговые права и обязанности. IRS Video Portal содержит видео и аудио презентации на темы, представляющие интерес для малого бизнеса, частных лиц и налоговых специалистов.

Вернуться к началу

,

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.