Если нет жилья: Как получить жилье бесплатно: 3 возможных способа

Как получить квартиру от государства бесплатно

Граждане России могут претендовать на получение бесплатного жилья от государства. Нужно только соответствовать нескольким критериям и запастись терпением. Подробнее — в материале «РБК-Недвижимости»

Фото: Sylvie Tittel/Unsplash

Жилищные субсидии

Российский закон предусматривает поддержку граждан и предоставление льгот. С помощью субсидий государство помогает купить квартиру и улучшить жилищные условия, приобрести земельный участок и получить скидки на оплату жилищно-коммунальных услуг. Помимо этого, предусмотрена выдача бесплатных квартир для отдельных категорий граждан. Например, немало шансов переехать у малоимущих, многодетных и тех, чье жилье признано непригодным для проживания без возможности капитального ремонта и реконструкции. К льготным категориям также относятся люди, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями.

Фото: Komsomolskaya Pravda/Global Look Press

Очередность заявок

Разумеется, после получения определенного статуса и подачи заявки никто не гарантирует скорый переезд в новую квартиру. Запрос будет поставлен в очередь, но некоторые категории граждан имеют приоритетное право на получение жилья. Это ветераны Великой Отечественной войны, люди, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, члены семей работников правоохранительных органов и военнослужащих, погибших при исполнении. Вторые в списке — инвалиды, сироты, жертвы стихийных катастроф, работники прокуратуры и суда. И лишь затем на общих основаниях рассматриваются заявки многодетных, малоимущих семей и граждан, нуждающихся в улучшении условий из-за недостатка площади квартир и ветхости домов, в которых они живут.

Набор факторов

Большинству категорий граждан, претендующих на бесплатную квартиру, достаточно подтверждения статуса, включенного в перечень социальных льгот (на основании заключения врача или справки с работы). Людям с низким уровнем дохода придется доказать свое финансовое положение, чтобы получить жилье по договору социального найма. Совокупный заработок всех членов семьи должен быть меньше прожиточного минимума, который устанавливает региональная власть. Причем учитывается не только зарплата, но и проценты от вкладов и депозитов, доход от сдачи квартир в аренду, гонорары, стипендии, пенсии и алименты от бывших супругов. Чтобы получить статус малоимущей семьи, нужно подать заявку в местный муниципалитет.

Помимо низкого уровня заработка, гражданин должен подтвердить один из дополнительных критериев, по которым он может претендовать на квартиру. Это может быть отсутствие жилья или недостаточная площадь с учетом количества проживающих — менее 10 кв. м на человека. На положительное решение о выдаче ключей влияют многодетность (трое и более детей), статус матери-одиночки и сироты. Кроме того, государственная комиссия может навести справки о репутации заявителя на работе и среди соседей, а также обратить внимание на условия проживания: умение поддерживать чистоту и порядок, сохранять квартиру в пригодном для жизни состоянии.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Сколько стоят в очереди

Законом не установлены конкретные сроки рассмотрения заявлений на бесплатное жилье. Это время зависит от региона, информацию лучше уточнять в местном муниципалитете. Бывают ситуации, когда люди годами ждут квартиры и не получают их, когда подходит очередь. Это может случиться по причине смерти одного из членов семьи, прописанного в квартире с недостаточным метражом, улучшения условий проживания за свой счет или повышения совокупного уровня дохода.

Кроме того, представители государства могут отказать в выдаче квартиры, если вы предоставили неполный комплект документов или указали неверные сведения (обычно это выясняется на этапе подачи запроса). Когда подойдет очередь заявителя, будут проверены сделки с недвижимостью, совершенные членами семьи за период с момента подачи документов. Важно, чтобы за это время люди не ухудшали нынешние условия проживания намеренно в целях получения квартиры как можно скорее: доказанный факт может стать причиной отказа в выдаче жилья.

Автор

Ирина Рудевич

Кому положено социальное жильё — Парламентская газета

фото: АГН Москва

Местным властям предлагается дать право предоставлять гражданам социальное жильё не только по месту их жительства, но и в других населённых пунктах, правда, строго в границах  муниципального образования. То есть в любом случае москвич в Подмосковье квартиру не получит, но сможет переехать, например, из Марьиной Рощи в Бибирево (оба находятся в СВАО).  А житель деревни Жостово справит новоселье в Мытищах. Законопроект с такой инициативой был внесён в Госдуму 20 июля. Кто и как сегодня может получить жильё по договору социального найма, разбиралась «Парламентская газета».      

Из Москвы в Красноярск не отправят

Социальное жильё сейчас предоставляется в границах того населённого пункта, где до этого проживала семья. Именно этот пункт сейчас предлагается развить. Согласно законопроекту, который поступил в Госдуму 20 июля, местные власти получат право предоставлять квартиры по договору социального найма и в других городах и посёлках, но только в границах муниципального образования, а не в другом регионе. Например, в Московской области таковыми являются городские округа. И в случае принятия закона, например житель округа Истра сможет получить социальное жильё не только в одноимённом городе, но и во входящем в округ городе Дедовск. Но это произойдёт только с его письменного согласия.   

Законопроект разработали депутаты Краснодарского законодательного собрания. Свою инициативу они аргументируют тем, что на практике местные власти часто сталкиваются с нехваткой муниципального жилья. «Не во всех населённых пунктах ведётся строительство многоквартирных домов. Так, в малочисленных сельских населённых пунктах такого строительства почти нет. В этих населённых пунктах, как правило, отсутствуют свободные жилые помещения муниципального жилищного фонда, а также недостаточен рынок вторичного жилья», — поясняют разработчики.

Помочь нуждающимся

Социальный наём жилья подразумевает, что арендатор живёт в квартире государственного или муниципального фонда, а все его расходы составляет лишь оплата коммуналки. Но такая возможность есть только у тех россиян, кто нуждается в жилом помещении. Встать на учёт в таком статусе можно при таких обстоятельствах:

• У человека и членов его семьи нет квартиры в собственности или по договору соцнайма, либо она есть, но жилая площадь на каждого проживающего меньше учётной нормы. Нормативы устанавливают региональные власти. Например, в Москве это 10 квадратных метров (15 квадратных метров — для коммунальных квартир), а в Хабаровске — 12 квадратных метров;  
• Человек страдает тяжёлой формой хронического заболевания, из-за которой с ним опасно или невозможно совместно проживать (есть риск заражения, болезнь сопровождается обильными выделениями или припадками). При этом он живёт в единственном жилище вместе с несколькими семьями;   
• Единственное жильё не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений. Как правило, это аварийные или ветхие дома, которые подлежат сносу.

Отметим, что предоставление социального жилья по двум последним основаниям происходит вне очереди.   

Необходимость в крыше над головой — первое, но не единственное условие. Также для получения социального жилья нужно подпадать под одну из этих категорий:

1. Малоимущие граждане.  

Этот статус присваивают органы местного самоуправления с учётом доходов на каждого члена семьи и стоимости всего имущества в их собственности. Более точные критерии определяются региональными законами.   

2.  Вынужденные переселенцы (граждане РФ).

3. Военнослужащие:

— поступившие на контрактную службу до 1 января 1998 года;

— после минимум 20 лет военной службы (десяти лет — если уволились по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями), если в течение всего срока службы имели служебное жильё.

Как получить социальную квартиру

Для начала нужно встать на жилищный учёт в своём городе. В заявлении необходимо выбрать форму обеспечения жильём — социальный наём. Его должны подписать все члены семьи.

Затем остаётся ждать решения местных властей о выделении семье подходящей квартиры. Ожидание может занять несколько лет, учитывая большое число нуждающихся и нехватку квадратных метров, особенно в небольших городах, где почти не строят новые дома. Перед вынесением решения чиновники могут вызвать заявителей на приём, чтобы удостовериться, что у них сохранились все основания для получения социальной квартиры.  

После принятия решения власти предлагают семье несколько вариантов жилья, из которых нужно выбрать один. Если ни одна квартира не подойдёт, следующие варианты предложат через год. После выбора жилья семья заключает договор социального найма. Точнее, договор заключает кто-то один, но все остальные близкие имеют солидарные с ним права и обязанности.

Сколько квадратов можно получить

Согласно Жилищному кодексу, размер квартиры будет зависеть от состава семьи. На каждого положено определённое количество квадратных метров, минимальную площадь устанавливают региональные власти. Например, в Москве это 18 квадратных метров на человека. В ряде случаев нормы увеличиваются, например одному человеку могут выделить квартиру или комнату не меньше 40 квадратных метров. Если один из членов семьи страдает тяжёлым хроническим заболеванием, то для него должна быть изолированная комната. 

Получая социальное жильё, семья имеет право сохранить за собой старую квартиру. Но это пойдёт в минус общей площади нового жилья. Например, семье из четырёх человек в Москве положена социальная квартира площадью 72 квадратных метра. Но если у неё в собственности уже есть квартира площадью 36 квадратных метров и она не планирует от неё отказаться, то социальная квартира также не будет больше 36 квадратных метров.

можно ли открыть ИП без регистрации по месту жительства, как зарегистрироваться без прописки — вопросы от читателей Т—Ж

Хочу открыть ИП, но собственник квартиры против того, чтобы я оформлял его по месту регистрации.

Какие для меня как для физического и юридического лица могут наступить последствия, если меня выпишут из квартиры после оформления ИП? Как смягчить или предотвратить эти последствия?

Тимофей

Тимофей, прежде чем я отвечу на ваши вопросы, давайте сразу определимся с терминами. ИП — это не юрлицо.

Марина Суховская

юрист

Юридическое лицо — это организация, коммерческая или некоммерческая. А ИП — это человек, у которого просто есть статус предпринимателя. Этот статус дает ему дополнительные права, но в то же время накладывает и дополнительные обязанности.

То есть ИП Сидоров Ф. Ф. и Федя Сидоров — это один и тот же человек. Почему некоторые думают иначе, мы недавно разбирали.

Т⁠—⁠Ж уже писал подробную инструкцию, как открыть ИП, поэтому я сосредоточусь только на том, что связано с адресом.

По какому адресу можно зарегистрироваться как ИП

ИП регистрируются строго по месту своего жительства. Это может быть дом, квартира, комната или другое жилое помещение, в котором гражданин зарегистрирован или постоянно или преимущественно проживает, например по договору соцнайма.

Проще говоря, зарегистрироваться как ИП можно только по месту своей постоянной прописки. Человек может открыть ИП по адресу временной регистрации — месту пребывания, — только если у него в принципе нет постоянной прописки.

Независимо от того, по какому адресу регистрируется ИП, он не должен получать согласие собственника на такую регистрацию. Никто не будет уведомлять собственника, что по адресу его квартиры зарегистрировался ИП.

К примеру, человек живет в Москве по временной регистрации, а постоянно прописан в Туле. Значит, ему придется регистрировать ИП в Туле. Для этого необязательно туда ехать — можно подать документы дистанционно:

1. по почте;
2. через МФЦ;
3. через портал госуслуг либо на сайте ФНС. В обоих случаях понадобится усиленная цифровая подпись;
4. через любого нотариуса.

п. 1 ст. 9 закона о госрегистрации юрлиц и ИП

Как вести бизнес без штрафов

Зарабатывать больше и не нарушать закон. Раз в месяц — в нашей рассылке для предпринимателей

Что делать, если у ИП меняется адрес регистрации

Если этого не сделать или сделать с опозданием, грозит штраф 5000 Р.

Вы опасаетесь, что собственник выпишет вас из квартиры, если узнает про регистрацию ИП. По закону выписать из квартиры человека, который там постоянно прописан, без его согласия можно только через суд. Либо этот человек должен умереть или бесследно исчезнуть.

пп. 30, 31 правил регистрации граждан РФ

Поэтому, как я понимаю, у вас именно временная прописка, которую хозяин квартиры может не продлить. Или, например, просто напишет заявление и отменит регистрацию в любой момент без вашего согласия.

В этом случае надо разобраться, как собственник может узнать, что вы зарегистрировали по его адресу ИП. Вот какие есть варианты.

Но за бумажной выпиской хозяину квартиры надо будет лично прийти в налоговую с паспортом и еще заплатить госпошлину 200 Р.

Честно признаюсь, у меня нет идей, как можно предотвратить подобный визит.

Во-вторых, он может узнать о регистрации случайно, например если найдет в почтовом ящике письмо для вас из налоговой.

Чтобы этого избежать, заведите себе на сайте ФНС личный кабинет налогоплательщика — тогда общаться с налоговиками вы будете электронно. Либо подайте в свою ИФНС заявление, чтобы всю корреспонденцию для вас направляли по другому адресу.

Если все же собственник квартиры вас выпишет, вам нужно будет как можно быстрее найти новый адрес, по которому вы зарегистрируетесь по месту пребывания. Новый адрес надо будет сообщить в инспекцию по месту временной прописки, чтобы избежать штрафа.

Что делать? 31.05.18

У меня нет своего жилья. Как мне сделать регистрацию?

Но если с момента, когда вы должны были сообщить в ИФНС новый адрес, но не сделали этого, пройдет больше года, то штрафа можно уже не бояться. Срок давности привлечения к ответственности по этому нарушению истечет.

ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Выдача жилищных сертификатов для приобретения жилья

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, либо государственного служащего.

Предметом досудебного (внесудебного) обжалования являются:

• нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
• нарушение срока предоставления государственной услуги;
• требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления государственной услуги;
• отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления государственной услуги, у заявителя;
• отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;
• затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;
• отказ органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

Жалоба подается в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме в орган, предоставляющий государственную услугу.

Жалобы на решения, принятые руководителем органа, предоставляющего государственную услугу, подаются Губернатору Санкт‑Петербурга, либо Правительству Санкт‑Петербурга, либо вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, координирующему и контролирующему деятельность Жилищного комитета.

Жалоба может быть направлена по почте, через многофункциональный центр, с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет», официального сайта органа, предоставляющего государственную услугу, Портала «Государственные услуги в Санкт‑Петербурге», а также может быть принята при личном приеме заявителя.

Жалоба должна содержать:

• наименование органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, либо государственного служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
• фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
• сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, либо государственного служащего;
• доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, либо государственного служащего.

Заявители имеют право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы. При этом документы, ранее поданные заявителями в орган, предоставляющий государственную услугу, и организации, участвующие в предоставлении государственных услуг, выдаются по их просьбе в виде выписок или копий.

Жалоба, поступившая в орган, предоставляющий государственную услугу, подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации. Правительство Российской Федерации вправе установить случаи, при которых срок рассмотрения жалобы может быть сокращен.

По результатам рассмотрения жалобы орган, предоставляющий государственную услугу, принимает одно из следующих решений:

• удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных органом, предоставляющим государственную услугу, опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также в иных формах;
• отказывает в удовлетворении жалобы.

При удовлетворении жалобы орган, предоставляющий государственную услугу, принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее 5 рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Орган, предоставляющий государственную услугу, отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

• наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
• подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
• наличие решения по жалобе, принятого ранее в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

Орган, предоставляющий государственную услугу, вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

• наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
• отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и(или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе.

Мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы направляется заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Для получения информации о должностных лицах исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга, ответственных за регистрацию и рассмотрение жалоб на нарушение порядка предоставления государственной услуги, перейдите по ссылке.

кому положена и как ее получить в 2020 году. Как получить жилье от государства? — pr-flat.ru

Кто может претендовать на бесплатное жилье от государства?

В России существуют жилищные субсидии, направленные на поддержку граждан и, в том числе, на улучшение их жилищных условий.

К таким субсидиям относятся:

— получение бесплатной квартиры от государства,

— субсидия на приобретение жилья/улучшение жилищных условий,

— соц.поддержка при приобретении земельного участка,

— льготы на оплату услуг ЖКХ. 

Мы уже рассказывали о субсидии на приобретение жилья (улучшение жилищных условий) – в каком размере оказывается финансовая поддержка, какие группы граждан ее могут получить и что для этого необходимо сделать. 

Сегодня рассмотрим вопрос о бесплатном получении квартиры. 

Кто имеет право на бесплатное жилье?

В России правом на получение бесплатного жилья могут воспользоваться военнослужащие, сотрудники силовых ведомств и структур, а также малоимущие.

Малоимущим гражданам жилье предоставляется в рамках договоров социального найма 

Гражданин обязан подтвердить свой статус малоимущего, то есть человека, совокупный семейный доход которого меньше прожиточного минимума, установленного региональными властями. Для получения данного статуса необходимо подать заявку и соответствующий набор документов в местный муниципалитет.

При этом существует еще две категории граждан, которые могут претендовать на получение жилья вне очереди:

— граждане чьи квартиры признаны непригодными для проживания и ремонту (реконструкции) не подлежат;

— люди, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых установлен законодательно.

Дополнительно, гражданин, которого признали малоимущим, должен попадать под один из следующих критериев:

— отсутствие жилья,

— наличие жилья, площадь которого в расчете на каждого члена семьи, менее установленного регионом значения,

— наличие квартиры в ветхом доме, опасном для жизни и здоровья,

— многодетная семья,

— мать-одиночка,

— сирота,

— наличие острой формы хронического заболевания, опасной для окружающих. 

Также необходимо выполнить условие по проживанию в населенном пункте, в котором человек претендует на жилье в течение последних 10 лет, и в течение последних 5 не производить ухудшение своих жилищных условий.

Программы жилищных субсидий распространяются на граждан страны, за исключением законодательно установленных случаев

Как получить бесплатное жилье от государства | moika78.ru

Россияне, чье жилье не соответствует нормативам, имеют по Конституции право на бесплатную или льготную квартиру от государства. Недвижимость представляют жилищные фонды регионального и федерального значения.

Чтобы претендовать на бесплатную квартиру или дом, необходимо иметь российское гражданство. Кроме того, кандидат на улучшение жилищных условий должен получить статус малоимущего. При этом важно понимать, государственное жилье не сдается в аренду, не передается гражданину в собственность, а предоставляется в рамках так называемого социального найма.

На практике это выглядит так: гражданин собирает необходимые документы, подает их на рассмотрение, после чего специальная комиссия выносит вердикт, и человек становится в очередь на получение квартиры.

Впрочем, в некоторых случаях получить жилье бесплатно. На это могут претендовать жители домов и квартир, не пригодных для проживания, некоторые военные и судьи.

Кому положено бесплатное жилище

Первый критерий для получения бесплатного жилья от государства – статус малоимущего. Другими словами, доход человека должен быть меньше прожиточного минимума в регионе проживания.

Кроме того, на квартиру могут претендовать те, у кого нет собственной недвижимости или жилья, полученного в рамках социального найма. Владельцы или арендаторы, чьи квартиры не соответствуют нормативам. Те, кто сожительствует с хронически больными людьми.

Когда специальная комиссия изучает предоставленные документы, проверяют информацию о человеке за последние пять лет. Таким образом, передавать свою квартиру родственникам и знакомым, чтобы получить еще одну от государства, не имеет смысла.

Предоставление квартир вне очереди

Согласно жилищному кодексу, получить квартиру вне очереди могут две категории россиян. Во-первых, жители ветхих и аварийных строений. Во-вторых, больные хроническими заболеваниями, которые представляют угрозу для окружающих.

Получение жилья в 2020 году

В настоящее время жилищный кодекс предусматривает два требования к малоимущим при выдаче квартир. В первую очередь изучается материальное положение, чтобы ответить на вопрос: сможет ли претендент самостоятельно купить недвижимость в ближайшие 20 лет.

Следом устанавливается факт участия или неучастия в программах по приватизации.

Пакет документов

Чтобы получить квартиру от государства, малоимущие должны собрать пакет документов. В целом он включает следующие документы:

• Заявление
• Копии паспорта, СНИЛС, свидетельства о браке
• Справка о получении статуса малоимущего
• Правоустанавливающие документы на нынешнее жилье претендента
• Справка об отсутствии недвижимости в собственности
• Сведения из техпаспорта нынешнего жилья
• Сведения о составе семьи

Все документы, если подаются копии, необходимо заверить у нотариуса. Помимо упомянутых в списке могут потребоваться и иные сведения. При этом, отдавая документы, необходимо получить расписку от принимающего их лица.

Срок изучения документов – 30 дней. В случае отказа предоставить жилье претендент может его обжаловать.

Если специальная комиссия одобрила заявку, государство предоставит квартиру площадью до 18 квадратных метров на одного человека, до 32 квадратных метров – на семью из двоих человек. В любом случае квартира должна будет соответствовать стандартам не только по метражу, но и по благоустройству, расположению в населенном пункте.

Кому откажут в предоставлении квартиры

Получить квартиру россиянин не сможет, если сознательно испортил нынешнее свое жилище. Например, обменял хороший дом на разваливающийся, продал или подарил нормальное жилье, поселил у себя посторонних лиц.

Причем поводом для отказа может стать подобное деяние в течение пяти лет до дня подачи заявки.

Также в выдаче квартиры могут отказать, если собраны не все необходимые документы или в них есть ошибки.

Что такое социальный найм

Квартиры для улучшения жилищных условий передаются гражданам в рамках социального найма. По условиям этого найма человек получает право жить в конкретном доме или квартире.

Вместе с этим на него возлагается обязанность оплачивать коммунальные услуги и, собственно, найм жилья. При этом по условиям социального найма человек имеет право прописать в квартире своих родственников. А впоследствии человек может приватизировать квартиру.

Ограничения на использование госквартиры

Получив квартиру от государства, человек не имеет права продавать ее, обменивать или дарить. Нельзя сдавать бесплатную квартиру в аренду и прописывать там посторонних лиц, кроме родственников, и завещать кому-либо.

В случае нарушения этих требований государство может конфисковать выданную недвижимость.

Возможные претенденты

В целом список тех, кто может подать заявку на квартиру, включает следующие категории граждан:

• Малоимущие молодые семьи
• Военные
• Судьи
• Ветераны
• Сироты
• Жители аварийных домов
• Сотрудники космодромов
• Участники ликвидации последствий катастроф
• Инвалиды
• Многодетные

Люди, которых нет • Калужское региональное общественное движение За права человека

Помощь гражданам РФ, живущим без прописки

В нашей стране есть социальная группа граждан России, права которых систематически нарушаются.   Но мы, правозащитники вообще не видим эту группу, требующую специальной защиты и мониторинга.

«Люди, которых нет» — это граждане России, живущие без регистрации (прописки) по причине отсутствия своего жилья.  Речь идет не о бомжах, помощью и реабилитацией которых занимаются. Речь об обычных людях, семьях, вынужденных снимать жилье  частным образом, и поэтому не имеющим постоянной прописки (без регистрации по месту жительства).

Откуда берутся бесквартирные  граждане России?

Помимо других случаев, это — беженцы и переселенцы, приехавшие в Россию и получившие  российское гражданство.

С 2014 году  наша организация  — Калужское региональное общественное движение «За права человека» оказывает в Калужской области правовую помощь беженцам с Украины: от получения временного убежища до получения российского гражданства.

Человек, получивший гражданство РФ, получает российский паспорт. Но жилья у него от этого не появляется. Если у нового гражданина России нет жилья, паспорт ему выдают без штампа о регистрации. В  паспортном столе гражданина предупреждают, что в срок 7 дней он должен где-то зарегистрироваться, в противном случае — штраф. Но зарегистрироваться человеку негде.

Люди, снимающие жилье, часто не могут в этом съемном жилье зарегистрироваться. Письменного договора найма жилья недостаточно даже для временной регистрации жильцов: в органах регистрационного учета требуют явки всех собственников жилья. Часто это неосуществимо, т. к. квартира сдается именно потому, что ее собственники разъехались.

В аналогичной ситуации оказывается человек, выписанный с прежнего места жительства (снятый с регистрационного учета), и не имеющего другого жилья, где он может зарегистрироваться на законном основании. Такого человека также привлекают к административной ответственности. Фактически человека штрафуют за отсутствие жилья, в чем нет его вины. Такое постановление о штрафе можно успешно обжаловать в суд, но об этом никто не догадывается.

Кроме штрафа гражданин РФ, не имеющий регистрации, постоянно сталкивается с нарушением своих гражданских и социальных прав. Родители даже не могут дать российское гражданство своим несовершеннолетним детям – для этого требуется постоянная прописка!

Граждане России, живущие без регистрации, на каждом шагу сталкиваются с незаконной дискриминацией, с нарушением их прав. Нарушаются политические права: граждане РФ, живущие без постоянной регистрации, лишены избирательных прав, не могут выбирать своего депутата. Поэтому при принятии законов интересы граждан, живущих без прописки, не учитываются.

Граждан РФ,  не имеющих жилья, и поэтому живущих без регистрации по месту жительства (без постоянной прописки), не признают нуждающимися в жилье, не ставят в очередь на получение муниципального жилья, хотя это – незаконно.

Нарушаются социальные и трудовые права граждан, живущих без регистрации: им не выплачивают пособия на детей, не ставят в очередь на получение жилья, не оказывают помощь многодетным семьям – их просто не признают постоянными жителями города, региона и России. Работодатели не принимают на работу «без прописки», хотя это прямое нарушение закона. Регистрацию требуют при приеме детей в школу и в детский сад.  Пенсионерам, получившим российские паспорта, без постоянной прописки в России отказывают в пенсии. Их не считают постоянно живущими в России.

Мы помогаем гражданам России,  чьи права нарушаются из-за отсутствия регистрации. В том числе — беженцам с Украины, уже получившим российские паспорта, но не имеющих своего жилья и живущим без регистрации — в восстановлении их прав.  Включая подачу исков в суд.

Обратите внимание: в списке уязвимых групп людей,  чьи права нарушаются, которые нуждаются в помощи правозащитников , вообще нет  граждан РФ, живущих без постоянной прописки  (или даже без временной регистрации).  Мы не знаем, сколько в России и в каждом регионе таких граждан,    живущих без регистрации.  Нет списка прав человека, которые нарушаются из-за отсутствия у человека регистрации.

Также нам  не известны НКО, специализирующиеся на нарушении прав граждан РФ, не имеющих регистрации. Нет такого специального направления в деятельности правозащитных организаций. Не проводился мониторинг нарушения прав граждан РФ, проживающих без регистрации. Нарушения прав граждан РФ, живущих без регистрации, вынуждают их оформлять фиктивную регистрацию, каковую приходится  покупать. Граждане РФ, не имеющие регистрации, не умеют сами защитить свои права. Нет образцов жалоб и заявлений в государственные органы, прокуратуру и в суд – нет алгоритма защиты прав граждан.

Чтобы помочь людям, не имеющим жилья и регистрации  получить российское гражданство или получить пенсию, — я просто регистрирую их в моей квартире.  А меня судят за фиктивную регистрацию.

Граждане России, живущие без регистрации – это тысячи человек только в Калужской области. В Московской области без регистрации живут миллионы.

Мы делаем то, что сейчас не делает государство. Государство не помогает гражданам, вынужденно живущим без регистрации.  Обращаться за защитой своих прав в прокуратуру для тех, кто снимает жилье без регистрации может быть опасным. В Обнинске мама написала жалобу на отказ отдела соцзащиты платить ей пособия на детей из-за проживания без прописи.  Прокурор вместо проверки законности отказа в пособии – подал в суд иск к хозяйке жилья с требованием зарегистрировать жильцов. Маме с детьми пришлось искать другое жилье.

Сейчас в Калужской области мы продолжаем помогать беженцам, часто при противодействии государственных органов.

Мы несколько лет помогаем гражданам РФ, живущим без регистрации.  У нас есть образцы жалоб, исков в суд, решения судов. Нарушения прав гражданам, живущих без регистрации (или без постоянной регистрации)  постоянно происходят во всех регионах России. Мы знаем, как защитить их права.

Хочу обратить внимание  коллег на новое направление нашей работы:  защита прав граждан РФ, не имеющих регистрации (постоянной или временной).

Мы готовы помогать и  консультировать всех правозащитников, кто захочет этим заниматься.

Страница проекта в Facebook: https://www.facebook.com/kaluga.migrant/

Наши контакты

Список нарушений

Мы находимся в пузыре на рынке жилья, поскольку цены превышают заработную плату?

В разгар бушующей пандемии COVID-19, когда миллионы американцев по-прежнему не работают и сталкиваются с возможностью выселения и потери права выкупа, Соединенные Штаты переживают бум недвижимости, подобного которому они не видели в 15 странах. годы.

Цены на жилье растут практически везде. От Огасты, штат Мэн, до Феникса и от Сарасоты, штат Флорида, до Абердина, штат Вашингтон, цены выросли на двузначные числа.

Благодаря исторически низким процентным ставкам, делающим заимствования дешевым, и волнам людей, покидающих густонаселенные города из-за COVID-19, покупка жилья стала такой же конкурентоспособной, как и в период бума середины 2000-х годов.

Быстрый рост цен: Цены на жилье в США растут почти на 8% — самые высокие темпы за более чем 6 лет — обусловлены движущимися тенденциями пандемии COVID-19

Низкие ставки по ипотечным кредитам: На фоне роста COVID-19 ФРС может предпринять шаги снизить ставки по ипотечным кредитам, подстегнуть экономику

Количество выставленных на продажу домов сократилось

Запасы существующего жилья сократились намного ниже шестимесячного уровня, который считается нормальным. Риэлторы получают множество предложений. Строители не могут угнаться за спросом, и они вернулись.

Разговоры о пузыре на рынке жилья стали обычным явлением среди аналитиков, в том числе среди аналитиков швейцарского банковского гиганта UBS, которые подтверждают свои утверждения графиками, показывающими, как цены на жилье превышают как заработную плату, так и арендную плату. В то время как цены на жилье выросли более чем на 60% с ноября 2012 года, доходы выросли только на 20%, а арендная плата — на 30% за тот же период. Результат: с каждым годом дома становятся недоступными для все большего числа покупателей, утверждают аналитики.

Но в отличие от бума на рынке недвижимости, который привел к Великой рецессии, этот общенациональный скачок цен не вызван полным крахом этики кредиторов.Нет никаких ссуд с низкой или полной документацией, и заемщикам приходится делать гораздо больше, чем затуманивать зеркало, чтобы получить финансирование.

Основные показатели спроса и предложения также могут способствовать росту цен.

«Более десяти лет у нас хроническая нехватка жилья», — сказал Марко Сантарелли, исполнительный директор Norada Real Estate Investments в Лагуна Нигуэл, Калифорния. «Нам нужно 1,62 миллиона единиц в год, чтобы соответствовать органическому спросу, но мы производим значительно меньше. Нам не хватает примерно 370 000 единиц в год.

Марко Сантарелли, основатель и генеральный директор Norada Real Estate Investments. С любезного разрешения

Сантарелли добавил, что дисбаланс предложения будет только ухудшаться, поскольку более 140 миллионов миллениалов и представителей поколения Z переезжают в арендуемые квартиры и дома для новичков. вперед.

«Около 52% молодых людей в возрасте от 18 до 29 лет все еще живут со своими родителями, — сказал Сантарелли. — Это самый высокий показатель за более чем 110 лет. Эти люди должны куда-то уйти, и поэтому я так оптимистично отношусь к недвижимости в долгосрочной перспективе.».

Несбалансированный рынок жилья

Но эти здоровые фундаментальные показатели не означают, что на рынке нет тревожных искажений.

Поскольку Федеральная резервная система продолжает покупать казначейские облигации и другие ценные бумаги в рамках своего количественного смягчения В рамках программы процентные ставки искусственно удерживаются на низком уровне, поскольку доллары закачиваются в экономику. Это делает заимствования дешевыми и побуждает инвесторов покупать более рискованные активы, такие как акции и недвижимость, что приводит к еще большему росту цен на эти активы.

Пока Федеральная резервная система не прекратит покупку облигаций и процентные ставки снова не начнут расти, цены на недвижимость будут продолжать расти, говорит Роберт Голдман, агент по недвижимости Michael Saunders & Co. из Сарасоты. И никаких изменений в политике в ближайшее время не ожидается.

«ФРС будет продолжать покупать облигации в далеком будущем, несмотря на то, что в 2021 и 2022 годах экономика может стать быстрорастущей», — говорится в ежемесячном бюллетене Goldman.

«В 2020 году цены на жилье в Сарасоте выросли на 10,2%», — сказал Голдман USA TODAY.«Меня беспокоит то, что цены будут продолжать расти на 10–15% в год, а это неустойчиво».

В определенный момент процентные ставки вырастут, и покупателей с более дорогих рынков будет недостаточно, чтобы продолжать платить по более высоким ценам. Либо развитие, либо и то, и другое может привести к падению цен.

Моратории на выселение и отчуждение недвижимости также искажают рынок. Нет никаких сомнений в том, что эта политика необходима для предотвращения перемещения людей в разгар пандемии, но в конечном итоге их придется отменить, и неясно, что произойдет, когда они это сделают.

Сантарелли уверен, что ущерб будет минимальным. Он считает, что арендаторы найдут работу, когда экономика восстановится, и они не присоединятся к легионам бездомных. Он также считает, что домовладельцы смогут либо продать свои дома и квартиры и уйти с акционерным капиталом, либо рефинансировать, либо изменить и привязать все, что они должны, к задней части своей ипотеки.

«В прошлом году мы наблюдали рост собственного капитала на 11%, а в этом году ожидается его рост еще на 6%», — сказал Сантарелли. «Так что признательность в их пользу.Они могут продавать или рефинансировать, и банки в любом случае в хорошем положении ».

Если домовладельцы не смогут продать или рефинансировать, может произойти всплеск потерь права выкупа, и предложение домов на рынке резко увеличится, что приведет к снижению цен.

Рынок аренды бурлит

Между тем сегмент рынка недвижимости, который, кажется, работает наиболее эффективно на данный момент, — это рынок аренды. Поскольку люди покидают густонаселенные города, спасаясь от COVID-19 и заторов, арендная плата падает.По данным Zumper.com, который отслеживает арендную плату по всей стране, в Сан-Франциско в 2020 году арендная плата упала на 24%. Они упали почти на 20% в Нью-Йорке и на 17% в Бостоне.

В таких городах, как Ньюарк, Нью-Джерси, Сакраменто, Калифорния, и Ричмонд, Вирджиния, где люди переезжают, арендная плата резко движется в противоположном направлении.

«В восьми крупнейших городах страны, которые были очень жаркими и очень тяжелыми для миллениалов, значительно снизилась арендная плата, в то время как второстепенные города в тех же регионах получили выгоду, — сказал Anthemos Georgiades, соучредитель и исполнительный директор Zumper .com.

Однако медианные цены на жилье в городах, испытывающих значительный отток, не упали — по крайней мере, пока. Например, в Нью-Йорке арендная плата упала на 20%, но средние цены на жилье выросли на 6%. Та же тенденция сохраняется в Сан-Франциско, Бостоне, Лос-Анджелесе и Вашингтоне, округ Колумбия.

Георгиадес утверждает, что это связано с тем, что рынок аренды намного более динамичен, чем рынок «на продажу».

«Цены на аренду очень быстро адаптируются к реалиям рынка», — сказал Георгиадес.«Если в апреле у меня появится вакансия, время идет. У меня подешевевший актив. Я собираюсь быстро снизить цену, чтобы привлечь туда кого-то».

Anthemos Georgiades, основатель и генеральный директор Zumper.Courtesy

Домовладельцы, желающие продать свою недвижимость, готовы быть более терпеливыми, сказал он. Поэтому цены не меняются так быстро.

Согласно данным Norada Real Estate Investments, печально известный рынок недвижимости Сан-Франциско в последнее время охладился. Но запасы непроданных домов по-прежнему ограничены, и поэтому цены не снижаются.Реальность в Нью-Йорке иная. Норада сообщает, что сейчас на рынке в городе больше домов, чем покупателей, которые хотят их, что ставит покупателей на место водителя, когда дело доходит до переговоров о понижении цен.

По словам известного экономиста Йельского университета Роберта Шиллера, именно в таких городах цены должны снизиться в первую очередь, и он посоветовал покупателям жилья в колонке New York Times «избегать инвестирования в слишком дорогое жилье или брать на себя слишком большой риск».

Цены на дома резко выросли

Для Марка Стэппа, профессора недвижимости в Университете штата Аризона, то, что сейчас происходит на рынке недвижимости, не является пузырем.

«Пузырь определяется тем, что когда он лопается, там ничего нет», — сказал Стапп. «Дело не в этом. Существует вполне реальный спрос, и это вызывает рост цен».

Риэлторы по всей стране в целом согласны.

Мэри Джо Сантистеван, ведущий торговый представитель Berkshire Hathaway HomeServices в Фениксе, сказала, что покупатели прибывают из перегруженных городов Калифорнии, штата Вашингтон и Среднего Запада. Они хотят воспользоваться более низкими ценами на жилье в Аризоне, более низкими налогами на недвижимость и качеством жизни.Но они сталкиваются с ситуацией, когда запасы непроданных домов в последние годы неуклонно сокращаются и в настоящее время колеблются на уровне месячного запаса в одних областях и меньше, чем в других.

Мэри Джо Сантистеван, партнер по продажам Berkshire Hathaway HomeServices в Фениксе. Courtesy

«Даже строители изо всех сил пытаются угнаться за спросом», — сказал Сантистеван. «Срок ожидания строительства составляет 10 месяцев. Большинство строителей используют систему лотереи. В частности, у одного строителя в Гилберте был список ожидания из 100 человек.

Стейси Ли, коллега по агентству Berkshire Hathaway, говорит, что всякий раз, когда что-то выходит на рынок в Фениксе, выставки обычно проходят один за другим, а закрытие происходит в течение нескольких дней. На 40 000 долларов больше прейскуранта, а несколько домов в среднем на 300 000 долларов были проданы на 100 000 долларов сверх прейскуранта, — сказал Ли. — Многие идут за наличные. Деньги — это король прямо сейчас ».

Стейси Ли, сотрудник отдела продаж Berkshire Hathaway HomeServices в Фениксе. Courtesy

Ли добавила, что летом на день открытых дверей у нее было 70 человек, и за первые пару часов у нее было 15 предложений.Дом был продан за 375 000 долларов, и теперь он вернулся на рынок по цене 550 000 долларов.

«Здесь много инвесторов, торгующих домами», — сказала она.

Примерно в 3000 милях от отеля, в Огасте, штат Мэн, рынок жилья такой же пенистый.

По данным Аарона Болстера, президента Ассоциации риэлторов штата Мэн, в пятнадцати из 16 округов штата Мэн в 2020 году медианные цены на жилье выросли на 10%. В некоторых из этих округов рост составил 20% и более.

«Мы уже знали, что Мэн популярен, — сказал Болстер.«В период между Днем памяти и Днем труда его посещают более 32 миллионов человек. Обычно они не приходят в это время года. Но во время пандемии это безопасное место. Плотность населения очень низкая, и в 2020 году дистанционная работа внезапно стала популярной ».

Цены на жилье растут практически повсюду в США. Getty Images

Болстер сказал, что 25% покупателей в 2019 году прибыли из других штатов. В прошлом году это число выросло до 33%. Из-за отсутствия большого жилищного фонда доступные списки довольно быстро исчезли, поскольку покупатели из других штатов взвинтили цены.

На данный момент во всем штате выставлено на продажу только 6000 домов, сказал Болстер, и половина из них находится в стадии контракта.

Ситуация уникальна для штата Мэн, и Болстер не уверен, как долго она продлится, особенно с учетом того, что спрос обусловлен людьми, приезжающими из другого штата, многие из которых предположительно смогут работать из дома, а не работой. создание в границах штата Мэн.

«В штате Мэн не так много новых рабочих мест», — сказал Болстер. «Когда мы создаем новую работу, мы отказываемся от нее.Так что недвижимость обычно не так быстро растет. Интересно видеть такой устойчивый рынок, когда он на самом деле не привязан к экономике ».

Графика Джанет Лоерк, Джордж Петрас, США СЕГОДНЯ

Находимся ли мы на пороге очередного финансового кризиса?

Джон Макомбер, старший преподаватель финансового отдела Гарвардской школы бизнеса, считает, что мы, возможно, находимся на грани обвала цен на жилье и последующего финансового кризиса — на этот раз из-за нашей неспособности признать изменение климата и противостоять ему.В телефонном интервью и в письменной переписке по электронной почте он поделился своими рассуждениями и тем, что новая администрация Байдена может сделать, чтобы предотвратить этот сценарий.

В течение многих лет вы предупреждали, что рынок жилья Америки игнорирует риск опасностей, связанных с изменением климата. Вы верите, что мы приближаемся к исправлению?

Да. Ущерб от изменения климата увеличился быстрее, чем многие ожидали. В США в 2020 году произошло 16 погодных / климатических бедствий с убытками, превышающими 1 миллиард долларов каждое (некоторые намного больше).В среднем с 2015 по 2019 год было 13,8 таких мероприятий. Среднее значение за 40 лет до 2020 года составляло 6,6. Более того, мы видим риски, которых не предвидели всего несколько лет назад. Мы справедливо обеспокоены наводнением прибрежных районов в результате повышения уровня моря, но в последние несколько лет также увеличилось количество наводнений в реках из-за дождя и огромного ущерба от лесных пожаров.

Помимо прочего, мы не сталкивались с трудным вопросом о том, следует ли запретить людям строить или перестраивать в этих местах, которые, например, в Калифорнии, являются коридорами естественного огня, признанными веками.Вместо этого в Калифорнии мы потребовали от коммунальных предприятий подвести электричество в дома в этих опасных районах, и теперь штат требует, чтобы страховые компании продлили полисы противопожарной защиты по ставкам ниже рыночных. Точно так же в некоторых частях восточного побережья частные страховщики давно вышли с рынка рисков наводнений домовладельцев, и вместо этого страхование обеспечивается за счет сильно субсидированных премий государственными агентствами, полагающимися на Национальную программу страхования от наводнений.

Это классическое искажение рынка.

Действительно. Он побуждает людей делать или поддерживать инвестиции в жилье, которые подвергаются большей опасности, чем они думают. На данный момент государственные учреждения берут на себя дополнительные расходы, связанные с этими рисками, когда они ремонтируют или восстанавливают эти дома (кстати, используя налоговые поступления от других владельцев собственности).

Страхование, ремонт и перестройка недвижимости, которая действительно не подлежит страхованию, искусственно завышают цены на жилье, скрывая этот разрыв в цене за риск. В краткосрочной перспективе многим сторонам выгодно поднять цены на жилье, но с увеличением опасности и дальнейшим ужесточением государственных бюджетов эта система оттока денег не выдержит.Вопрос в том, будет ли оно постепенно развиваться или быстро. Меня беспокоит, что внезапно он просто сломается, и произойдет гигантский сброс, который приведет к реальному падению цен на жилье.

Проведите нас по этому сценарию.

Оптимистический сценарий заключается в том, что постепенное повышение уровня моря или небольшое увеличение количества пожаров приведет к постепенному снижению (или относительно более медленному повышению) цен на жилье. У более широкой системы есть время, чтобы приспособиться.

Еще большее беспокойство вызывает то, что поддержка страховых премий внезапно прекратится, и в то же время ипотечные андеррайтеры начнут учитывать существенную опасность этих рисков.Результатом будет резкое последующее повышение страховых премий в сочетании с сокращением отношения ипотечного кредита к стоимости (и в худшем случае полная неспособность купить страховку от пожара и наводнения или рефинансировать ипотечный кредит). Цены на жилье в этих регионах резко упадут. Для многих домовладельцев доля в их собственности является их самым большим активом. Это настоящая проблема, если стоимость этого актива падает или даже становится отрицательной (если вы задолжали за свой дом больше, чем его стоимость с поправкой на риск).

Этот сценарий приведет ко второму кругу проблем.Большинство американских муниципалитетов получают большую часть своих доходов от налогов на недвижимость. Налоги на недвижимость привязаны к стоимости домов и коммерческой недвижимости. Если стоимость жилья падает, то поступления от налога на имущество падают без одновременного сокращения расходов города или поселка, поэтому их способность обслуживать муниципальные облигации оказывается под угрозой. Это может привести к понижению рейтингов облигаций. Это ставит города под давление сокращения затрат, что затем приводит к другим нагрузкам на государственные службы.Это также увеличивает их стоимость заимствования, причем оба фактора ведут к нисходящей спирали.

Последствием будет потенциальное снижение рейтингов и стоимости определенных облигаций. Инструменты с фиксированным доходом с налоговыми льготами, такие как муниципальные облигации, составляют большую часть пенсионных портфелей многих людей (и резервов многих страховых компаний). Я утверждаю, что этот аспект климатического риска касается каждого кошелька.

Коррекция цен на жилье 2008 года распространилась по всей финансовой системе.Есть ли опасения, что это может повториться?

Да. Вы не удивитесь, узнав, что действительно опасное усиление связано с алгоритмами и передачей рисков в сложных финансовых продуктах. Домовладельцы покупают полисы страхования имущества / от несчастных случаев и от пожаров / наводнений через известные компании, такие как Allstate или Progressive. Но эти компании часто не сохраняют за собой всю ответственность за покрытие убытков. В частности, они не возражают против того, чтобы их разоблачили, если, скажем, сгорит один дом — другие собранные страховые взносы покрывают эту стоимость.

Но если ураган сильно ударит по округу или части штата, они не смогут покрыть убытки всех этих домов в одиночку. Они часто заключают оптовые контракты со страховщиками другого уровня, называемыми перестраховочными компаниями. Эти фирмы включают в себя такие гигантские, но менее известные компании, как Swiss Re, Munich Re и General Re. Эти международные фирмы пытаются распространить свою уязвимость по всему миру и по разным категориям опасностей, таким как торнадо, ураган, землетрясение, ветер и наводнение.

Помимо диверсификации рисков, перестраховщики также могут разделить часть риска на ценные бумаги, привязанные к страхованию, включая погодные деривативы, иногда известные как «облигации катастроф».Вероятность того, что событие произойдет, и вероятная стоимость события оцениваются несколькими специализированными компаниями, которые затем покупаются и продаются финансовыми инвесторами — которые не знают или не заинтересованы в вашем конкретном доме или городе — которым могут заплатить, чтобы они согласились определенного характера в течение фиксированного периода времени в случае возникновения одного из названных событий.

Это означает, что мы имеем ситуацию, когда тот, кто покупает или продает риск, находится в нескольких шагах от фактического имущества.Звучит знакомо? Трудно оценить, насколько далеко эти инструменты распространились в финансовой системе.

Это очень похоже на финансовое оружие массового уничтожения, такое как секьюритизированные инструменты, которыми торговали до краха 2008 года. А как насчет рейтинговых агентств? Они лучше справляются с независимой оценкой рисков?

В этом случае все организации, которые оценивают связанные со страхованием ценные бумаги (и большинство перестраховочных компаний, торгующих ими), имеют собственные системы для оценки различных рисков и подверженности на более широком страховом рынке.Некоторые, такие как RMS и AIR, годами моделируют не только риски наводнений, землетрясений и торнадо, но и такие опасности, как террористические атаки и пандемии. Другие, такие как Jupiter и 427, сосредоточены на потенциальных погодных происшествиях, таких как лесные пожары, наводнения, подъем моря и засуха.

Одна проблема в том, что входные данные не согласованы. Нет единого мнения, по крайней мере в Соединенных Штатах, относительно существующего риска наводнений, даже независимо от повышения уровня моря, не говоря уже о потенциальном повышении в будущем. Вторая проблема заключается в том, что также нет единого мнения о том, как моделировать то, что может произойти.Третья проблема, и, на мой взгляд, наиболее тревожная, заключается в том, что прогнозы этих фирм являются частными. Моделисты и финансисты, которых они обслуживают, знают о перспективах моей собственности больше, чем я. Меня беспокоит эта информационная асимметрия. Кто здесь окажется на коротком конце палки?

Известные рейтинговые агентства, такие как Moody’s, S&P и Fitch, сейчас отстают от графика, потому что они, как правило, сосредотачиваются на финансовых показателях, таких как покрытие обслуживания долга и ссуды к стоимости.В течение десятилетий подверженность стихийным бедствиям домов, муниципальных зданий и электростанций была статичной, и история прошлых потерь была очень хорошим ориентиром для будущих потерь. Это руководство уже ненадежно. Этот скорректированный мыслительный процесс должен будет распространиться и в отрасли, и это может изменить многие облигации AAA на BB + и снова просочиться в обеспечение и свопы, как это было десять лет назад — снова коснувшись многих людей, которые этого не делают. живите где-нибудь рядом с проблемным регионом и даже не инвестируйте сверх 401 (k).

Что может сделать новая администрация Байдена для устранения этих рисков?

Первый шаг — начать открыто говорить о подверженности американцев опасностям, связанным с климатом. За исключением нескольких исключений, таких как недавний отчет Федеральной резервной системы, немногие правительственные агентства даже упомянули об этой проблеме.

Это означает публикацию общего набора прогнозов воздействия. FEMA, например, иногда вынуждено оптимистично пересматривать карты наводнений под политическим давлением.Этому нужно положить конец. FEMA внедряет рейтинг риска 2.0, который стремится обновить методологию для понимания уникального риска наводнений для собственности на основе местоположения, близлежащих геологических и гидрологических особенностей, а также строительства домов. FEMA также пытается выделить деньги на предотвращение стихийных бедствий в дополнение к своему классическому аварийному восстановлению — что является гораздо более эффективным способом направления средств, если все сделано правильно, — в частности, с помощью программы создания устойчивой инфраструктуры и сообществ (BRIC). Это достойный пилот, и новая администрация должна его полностью поддержать.Однако этих денег недостаточно, чтобы укрепить все свойства, которые выставлены на продажу, даже в краткосрочной перспективе, не говоря уже о долгосрочной перспективе.

Второй шаг — начать сглаживать искажающие эффекты заниженной стоимости страхования от наводнений и пожаров. Это не должно произойти сразу — нам не нужно создавать обрыв, когда у нас много других забот, — но это должно произойти, скажем, через 10 лет или около того. Владельцы домов должны начать принимать решения о собственности в обычном ритме своей жизни с правильным пониманием того, каковы реальные риски.Федеральное правительство и правительства штатов должны постепенно выйти из бизнеса по страхованию от наводнений.

Можно надеяться, что команда Байдена осознает, что коррекция ценообразования все равно грядет — рынок и природа всегда в конце концов разбираются с ценами. Будет гораздо меньше травм, если воздух будет выпускаться медленно, а не сразу.

Этот сценарий очень похож на The Big Short . Есть ли в настоящее время инвесторы, которые хотят заработать на этой предстоящей коррекции?

Да, и они начинают занимать высокое положение.Но на этот раз для инвесторов все немного сложнее. Непонятно, как вы на самом деле совершаете короткую сделку, поскольку для муниципальных облигаций или жилья нет короткого рынка, как для акций (то же препятствие, с которым столкнулись спекулянты на короткую позицию в середине 2000-х).

Я вижу три основных способа участия инвесторов. Во-первых, для крупного владельца собственности, такого как Walmart или Blackstone, теперь просто включить краткосрочную и долгосрочную модель воздействия наводнений и пожаров: какие объекты недвижимости вы хотите владеть, а какие не владеть, исходя из этих критериев ( в дополнение ко всем остальным фильтрам)? Если бы у них была информация, покупатели и продавцы жилья также могли бы использовать этот фильтр.

Во-вторых, инвесторы могут выбирать между управляющими активами. Например, если вы управляете своим собственным портфелем, можете ли вы проанализировать акции REIT трех различных квартир на основе того, где, по вашему мнению, существует подверженность изменению климата? Очевидным выбором было бы покинуть районы Флориды, Аризоны и Калифорнии в пользу других мест.

И, наконец, это может занять много времени, но если в следующие несколько десятилетий значительное число людей будет перемещено из Вирджинии, Алабамы или Вашингтона из-за подъема моря, куда они пойдут? Может быть, внутри страны поблизости — в Ричмонд или Орландо — или, может быть, сказать, Дулут или Рочестер, в которых много жилья, много инфраструктуры, все более умеренный климат и доступ к одним из крупнейших пресных водоемов в мире.Смещение, с одной стороны, ведет к развитию, с другой.

Расходы на инфраструктуру по-прежнему пользуются поддержкой обеих партий. Может ли администрация Байдена стимулировать инфраструктуру для повышения устойчивости к изменению климата? Я думаю о дамбе и затворах?

Хорошая идея. Это потенциально двухпартийная инициатива. Но сначала страна должна политически согласовать цель. Какова цель инвестиций в инфраструктуру? Чтобы улучшить качество жизни многих американцев? Для повышения экономической конкурентоспособности в определенных частях страны? Чтобы защитить часть домовладельцев от пожаров и наводнений? Или это просто для того, чтобы разбрасывать деньги по избирательным округам?

На мой взгляд, мы должны думать «прежде всего о людях», а не о «в первую очередь о расходах».«Ключевым критерием выбора проекта будет то, как получить максимальную пользу для большинства людей, используя минимум ресурсов (концепция, приписываемая Бакминстеру Фуллеру). В рамках этой рубрики, если речь идет о качестве жизни, мы должны инвестировать в первую очередь в разработки, которые удовлетворяют насущные потребности в области здравоохранения, такие как водные проекты во Флинте или Филадельфии. Если после COVID-19 он поддерживает восстановление рабочих мест, то это общественный транспорт в городах.

После этого, да, некоторые тактики адаптации к изменению климата будут экономически обоснованы, но не все.Я писал в другом месте об инвестировании в устойчивость. Интересно, что в разговорах популярны морские дамбы, шлюзы и дамбы, но они, как правило, очень дороги и работают не очень хорошо. Что касается уязвимости жилья, о которой говорилось выше, то это нереальный способ защитить сотни тысяч домов в течение десятилетий. Морские дамбы помогают во время штормового нагона, но не в течение длительного времени; вода может со временем просочиться под дамбу, если грунт пористый. Они также хороши настолько, насколько хорошо их самое слабое звено — если один владелец собственности позволит их дамбе рухнуть, вода ударит и по всем соседям.Другие проекты по смягчению последствий морского подъема, вероятно, более рентабельны, особенно зеленая (естественная) инфраструктура, такая как бермы, мангровые заросли и восстановление растительности в приливных районах, а также серая (бетонная) инфраструктура, такая как возведение зданий, подъем канализационных стоков, подъем подстанций и т. Д. и строительство противопожарных барьеров на пожарной территории.

В конце концов, я ожидаю, что в стране (и в мире) будут определенные районы, где люди просто не смогут больше жить в результате засухи, подъема моря, лесных пожаров или наводнений.Такая реорганизация потенциально может быть очень несправедливой по отношению к людям с ограниченным доступом к капиталу и плохим доступом к информации (в то же время выгодна тем, у кого есть капитал и данные). Он также может быть ориентированным на будущее, хорошо управляемым и справедливым. Чем раньше мы столкнемся с этой реальностью, тем менее болезненным и более справедливым будет исправление.

Как получить помощь, если вы стали бездомными

Национальный альянс за искоренение бездомности не предоставляет прямых услуг, таких как жилье или ведение дел.Если вы бездомный или рискуете стать бездомным, , пожалуйста, свяжитесь с местной горячей линией 2-1-1 или продолжайте читать, чтобы получить дополнительную информацию о том, как получить помощь в вашем районе.

Шаг первый: доступ к приюту или жилищным услугам

Если вы находитесь в группе риска или в настоящее время испытываете бездомность, первым делом необходимо связаться с системой приютов в вашем районе. Возможно, вам потребуется позвонить на горячую линию или обратиться в определенную обществом организацию для оказания помощи бездомным.В вашем районе может быть «горячая линия для бездомных», «2-1-1» или другая организация / агентство, которое служит «входной дверью» для получения любой помощи.

Связь с системой убежища в вашем районе

Программа Continuum of Care (CoC) — это «входная дверь» для служб помощи бездомным по всей стране. Свяжитесь с центром сертификации вашего сообщества, чтобы узнать о доступе к приюту, жилью и другим ресурсам.
Свяжитесь с центром сертификации в вашем регионе (после ввода адреса, щелкните карту , чтобы найти контактную информацию для вашего местного центра сертификации)

Горячая линия 2-1-1 доступна во многих сообществах и предлагает обученный персонал 24/7, чтобы помочь жителям получить доступ к таким услугам, как приют, медицинское обслуживание, питание и другие программы социальных услуг.
Найдите горячую линию 2-1-1 в вашем районе | Звоните 2-1-1

Национальная коалиция бездомных предлагает основную информацию о том, как бездомные люди могут получить помощь и доступ к ресурсам.
Сайт

Если в вашем районе нет единой точки доступа или вы не можете найти ее , вам необходимо будет определить различных поставщиков услуг и определить, есть ли у них доступное койко-место или другие ресурсы, такие как продукты питания и медицинское обслуживание.Хорошим местом для начала является Департамент социальных или социальных служб вашего округа, ближайшая церковь, некоммерческая организация социального обслуживания, библиотека или кладовая с едой.

Доступ к медицинскому обслуживанию в вашем районе

Управление кадров и служб , департамент Министерства здравоохранения и социальных служб США, предлагает доступную для поиска базу данных медицинских клиник, которые предоставляют бесплатное и / или доступное лечение.
Найдите медицинский центр в вашем районе

Национальный совет по здравоохранению для бездомных предлагает доступный для поиска список поставщиков медицинских услуг, обслуживающих бездомных.
Найдите ближайшую клинику

Национальная ассоциация бесплатных и благотворительных клиник предлагает национальную карту поставщиков медицинских услуг, которые предлагают бесплатное обслуживание.
Найдите бесплатную или благотворительную клинику в вашем районе

Доступ к еде в вашем сообществе

Feeding America предлагает локатор продуктового банка, который поможет вам найти продуктовый банк в вашем районе.
Найдите продуктовый банк

Программа для женщин, младенцев и детей (WIC) предлагает дополнительные питательные продукты, просвещение и консультирование по вопросам питания, а также скрининг и направления к другим службам здравоохранения, социального обеспечения и социальных служб.
Найдите услуги WIC в вашем районе

Программа дополнительной помощи в области питания (SNAP) предлагает помощь в области питания миллионам лиц и семей с низкими доходами, имеющим на это право.
Найдите или позвоните в местный офис SNAP | Звоните на национальную информационную линию 1-800-221-5689

Шаг второй: Определение того, как лучше всего вам помочь

Изучение других вариантов, кроме убежища .Безопасная альтернатива убежищу часто является лучшим способом решения жилищного кризиса. Персонал поставщика услуг может попытаться помочь вам сохранить ваше текущее жилье (если оно у вас есть) и разрешить конфликты, которые мешают вам там оставаться. Они могут договориться с другом или семьей о продлении вашего жилья и могут помочь вам с арендой или коммунальными услугами.

→ Чтобы связаться со службами помощи бездомным в вашем районе, найдите местную горячую линию 2-1-1.

Если укрытие — единственный вариант .Если вы не можете остаться там, где останавливались прошлой ночью, или для вас нет безопасной альтернативы, то персонал медицинского учреждения, скорее всего, оценит ваши сильные стороны и потребности по сравнению с другими людьми, которые также нуждаются в койке. Эта оценка задаст вам вопросы о вашем физическом и психическом здоровье и вашем возрасте. Они также могут спросить, как долго вы живете на улице (или в другом месте, не предназначенном для ночлега), есть ли у вас дети, ваш доход, история занятости и криминальное прошлое. Эти вопросы не предназначены для того, чтобы лишить вас права на получение услуг, а для того, чтобы наилучшим образом соответствовать тем услугам, на которые вы можете иметь право.

Оценка потребностей / предпочтений в постоянном жилье. В дополнение к определению того, нужно ли вам приют, в ходе этой оценки будут изучены ваши другие жилищные потребности и предпочтения. Этот процесс может происходить поэтапно с разными поставщиками услуг в зависимости от ваших потребностей, но он предназначен для того, чтобы помочь вам как можно быстрее перейти из текущей ситуации обратно в ваш собственный дом.

Шаг третий: приоритезация жилья и жилья

Помощь тем, кто живет за пределами .К сожалению, во многих населенных пунктах США многие люди спят на улице (в том числе в течение длительных периодов времени), и им не хватает жилья или жилья, чтобы быстро переселить всех обратно в жилье. Этим сообществам необходимо расставить приоритеты в ресурсах для тех, кто в них больше всего нуждается.

Помощь тем, кто «скучен», находится в нестабильном жилье или бездомным. Сообщества, в которых мало людей, живущих вне дома, также будут отдавать предпочтение отдельным лицам и семьям на основе общего набора факторов, которые показывают, насколько уязвимо и небезопасно их текущее положение и насколько они близки к жилищному кризису.

Помощь отдельным группам населения

Специализированные услуги также доступны для определенных групп бездомных, таких как ветераны и молодежь.

Ветераны

Национальный колл-центр для бездомных ветеранов Министерства по делам ветеранов США предлагает конфиденциальные консультации круглосуточно и без выходных для ветеранов, которым грозит опасность остаться без крова, и их семей.
Сайт | Звоните 1-877-424-3838

Национальная коалиция бездомных ветеранов предлагает справочник местных поставщиков услуг и общие справочные ресурсы для ветеранов, оставшихся без крова.
Найдите местного поставщика услуг | Просмотреть ресурсы | Звоните 1-800-VET-HELP

Линия помощи ветеранам предлагает онлайн-чат с психиатром 24/7.
Онлайн чат | Звоните 1-800-273-8255 (нажмите 1) | Текст 838255

Насилие в семье

Национальная горячая линия по вопросам домашнего насилия предлагает конфиденциальную круглосуточную горячую линию и онлайн-чат для всех, кто сталкивается с насилием в семье, ищет ресурсы или информацию или задает вопросы о нездоровых аспектах их отношений.
Звоните 1-800-799-7233 | Чат онлайн (щелкните чат вверху справа) | Составьте план безопасности

Молодежь

National Runaway Safeline предлагает услуги и конфиденциальную круглосуточную горячую линию для молодых людей, которые находятся в группе риска остаться без крова.
Сайт | Звоните 1-800-786-2929

Шаг четвертый: направление в приют и / или жилье

Передано в приют. После того, как персонал поставщика услуг оценит и определит ваши сильные стороны, потребности и уязвимость, вас могут немедленно направить в приют. Если вас не направят в приют, вас могут поместить в список ожидания приюта . Это зависит от того, как ваше сообщество направляет в приют, поэтому обязательно спросите, что вам следует ожидать или делать дальше, если вас сразу не направят в приют.

Относится к жилищному фонду. Помимо направления в приют, обслуживающий персонал должен объяснить, какие жилищные ресурсы могут быть вам доступны.Нет никаких гарантий, но вас могут направить в жилищные ресурсы, такие как быстрое переселение, постоянное вспомогательное жилье, раздел 8 или другие жилищные ресурсы. Обязательно спросите, на какие ресурсы вы можете претендовать.

ресурсов

Программа Continuum of Care (CoC) — это «входная дверь» для служб помощи бездомным по всей стране. Свяжитесь с центром сертификации вашего сообщества, чтобы узнать о доступе к приюту, жилью и другим ресурсам.
Свяжитесь с центром сертификации в вашем регионе (после ввода адреса, щелкните карту , чтобы найти контактную информацию для вашего местного центра сертификации)

Горячая линия 2-1-1 доступна во многих сообществах и предлагает обученный персонал 24/7, чтобы помочь жителям получить доступ к таким услугам, как приют, медицинское обслуживание, питание и другие программы социальных услуг.
Найдите горячую линию 2-1-1 в вашем районе | Звоните 2-1-1

Национальный совет по здравоохранению для бездомных предлагает доступный для поиска список поставщиков медицинских услуг, обслуживающих бездомных.
Найдите ближайшую клинику

Feeding America предлагает локатор продуктового банка, который поможет вам найти продуктовый банк в вашем районе.
Найдите продуктовый банк

Внутри жилищного кризиса в Сан-Франциско — Vox

В обычный день св.Anthony’s, столовая в Сан-Франциско, обслуживает до 2400 блюд. Хотя город находится в разгаре экономического бума, очередь в столовую часто бывает такой длинной, что гостям приходится ждать в соседнем зале.

Люди, проходящие через собор Святого Антония, становятся все более разнообразными. Когда в 1950-х годах в столовой впервые начали подавать бесплатные обеды, большую часть клиентуры составляли белые мужчины среднего возраста, многие из которых оправлялись от переживаний, пережитых во время Великой депрессии и Второй мировой войны.Сегодня в очереди за столовой стоят молодые и старые люди всех национальностей. У одних есть плееры iPod и смартфоны, у других — костюмы. В течение дня бывают моменты, когда столовая напоминает фуд-корт торгового центра — единственная раздача заключается в том, что у всех одинаковый поднос с едой.

«У нас был монах, который сказал, что столовая — это социальный барометр», — говорит Карл Робиллард, старший менеджер по коммуникациям Сент-Энтони. «Вы узнаете, какой части социальной и экономической защиты не хватает, если вы окажетесь за пределами этой черты.«

Это люди с работой. Это люди, которые работают полный рабочий день и все еще не могут позволить себе жить в городе.

Многие люди, которые приезжают через Сент-Энтони на обед, имеют работу, но минимальная заработная плата не позволяет им платить за аренду в Сан-Франциско и при этом иметь возможность позволить себе еду. Некоторые работают полный рабочий день, но остаются бездомными, потому что не могут найти доступное жилье в городе.

Официальный подсчет бездомных в Сан-Франциско по состоянию на 2013 год составлял 6 436 человек.В это число не входят люди, которые находятся вне поля зрения, например, те, кто спит в своих машинах, живет с друзьями и семьей или перемещается между временными жилищными условиями. В то время как город когда-то считал безработных, наркоманов и психически больных основным бездомным населением, все большее число работающих сан-францисканцев и их семей присоединяются к очереди в приюты для бездомных и очереди в столовые. Это люди с работой. Это люди, которые работают полный рабочий день и все еще не могут позволить себе жить в городе.

Сан-Франциско быстро развивается. Меняются целые кварталы. И тысячи людей остаются позади.

Тодд

Быть бездомным — это работа на полную ставку

Тодд был видеопродюсером, работающим в сфере финансовых новостей, прежде чем он стал бездомным. Он жил в скромном доме с двумя спальнями в Твин Пикс, недалеко от центра Сан-Франциско, со своей дочерью. На работу он каждый день ходил в костюме.

«Я был хорошим гражданином», — говорит Тодд, которому сейчас 52 года. «Я был пожарным-добровольцем, тренировал футбол и бейсбол, я копил деньги, делал все, что ты должен был делать, будучи отцом-одиночкой, сам воспитывал дочь. Потом экономика пошла к черту, и компания бросила меня к волкам «.

Тодд потерял работу в 2009 году, вскоре после начала мирового финансового кризиса. Найти работу было сложно. Никто не нанимал — и те, кого считали слишком квалифицированными.То, что ему было за 40, не помогло. Он подал заявление на пособие по безработице, которое платило 12 долларов в час. После уплаты налогов у него было 325 долларов в неделю. Большая часть денег пошла на оплату аренды. По его оценкам, за те 18 месяцев, что Тодд был безработным, он разослал более 800 резюме и ни разу не получил интервью. Он активно искал работу, но мог найти только временную работу с минимальной заработной платой, на которую согласился. В 2009 году минимальная заработная плата в Калифорнии составляла 8 долларов в час.

Он копался в своих сбережениях и своих инвестициях.Он копался в фонд колледжа своей дочери. Он надеялся, что это был всего лишь короткий грубый участок; возможно, это продлится максимум шесть месяцев. Когда его сбережения стали истощаться, он понял, что это не так.

Каждую неделю он раздавал домовладельцу целые чеки по безработице и, когда они заканчивались, зарплаты с временных рабочих мест, оставляя ему менее 30 долларов, чтобы прокормить себя и свою дочь. В попытке сохранить для нее жизнь как можно более нормальной, он заправлял свою машину бензином на 5 долларов, чтобы отвезти ее в школу и обратно.

«У меня там была банка пенни, и я вытащил несколько, чтобы заплатить за бензин», — говорит он. «Это было невероятно. Я думал, что наступит конец света».

Спустя 18 месяцев временные рабочие места начали сокращаться, и Тодд не выплачивал арендную плату. Не имея возможности позволить себе дом, он оставил свою дочь с друзьями и семьей, пока он катался на кушетке. Он работал одновременно на трех временных работах и ​​по-прежнему не мог позволить себе жилье в Сан-Франциско.

«Я много спал в машине», — говорит он.«Я жил в своей машине. Я ходил в каждый спортзал в городе и получал недельное пробное членство, поэтому утром я забирал свою дочь, где бы она ни была, отвозил ее в школу, ходил в тренажерный зал, тренировка, душ, и это был единственный способ побриться и поддерживать чистоту. Затем я отправлялся в округ и искал работу ».

«У меня там была банка пенни, и я вытащил несколько, чтобы заплатить за бензин. Это было невероятно. Я думал, что наступит конец света».

Быть бездомным само по себе было работой на полную ставку.Утро началось рано. Если полиция поймала его спящим в машине, ему приказали уйти. Он узнал, какие улицы в Сан-Франциско самые тихие. Он хорошо знал район Сан-Франциско к югу от рынка (SoMA). Он провел большую часть своих дней в государственных учреждениях, подавая заявки на работу, подавая заявки на субсидию на аренду, собирая налоговые декларации и квитанции о зарплате, чтобы доказать, что он имеет право на государственную помощь. После школы он забрал свою дочь, отвел ее в парк, где они вместе играли в бейсбол, и помог ей с домашним заданием.Поздно вечером, оставив дочь в безопасности с семьей или друзьями, он вернулся к своей машине и положил свои личные вещи в багажник. На ужин часто подавали хлеб с мясом из продуктового магазина. Затем он откинул сиденье и попытался заснуть.

По ночам он выглядывал в окно своей машины и наблюдал, как СоМА постепенно трансформируется. Несколькими годами ранее в этом районе были склады и дома рабочего класса. Теперь новые здания появлялись каждую неделю. Вещи выглядели чище, острее, дороже.Каким бы утомленным он ни был, он не мог не следить за изменениями. В конце концов, Сан-Франциско был его городом. Он увидел прогресс, достигнутый в строительстве нового здания Salesforce, башни, которая по завершении строительства будет выше 1200 футов. Он увидел, что земля расчищена для нового терминала Транс-Бэй. Вдалеке он увидел недавно построенный небоскреб — «особенно красивый», как он его описывает — с блестящими окнами, которые днем ​​отражали солнце.

«Иногда я вообще не спал», — говорит он.

Эдди

Рост стоимости

Сан-Франциско — один из самых дорогих для жизни городов США.Исследование Института Брукингса, опубликованное в этом году, показало, что он занимает второе место по уровню неравенства доходов домохозяйств в стране после Атланты, штат Джорджия. По состоянию на 2012 год 95-й процентиль населения зарабатывал более 350 000 долларов в год. Нижний 20-й процентиль едва заработал 20 000 долларов. И хотя неравенство в благосостоянии существовало всегда, особенно в крупных городах, в период с 2007 по 2012 год в Сан-Франциско наблюдался самый большой рост неравенства в благосостоянии среди всех городов США. За это время доход домохозяйства 20-го процентиля упал на 4000 долларов, в то время как доход самых богатых пять процентов города взлетели на 28 000 долларов.Ни в одном другом городе не наблюдалось такого резкого скачка доходов самого богатого населения.

Таким образом, в то время как богатые становятся еще богаче, а бедные фактически становятся беднее, динамика города быстро меняется. Неравенство в уровне благосостояния определяет образ жизни людей, а также решает, кому и где будет жить — или, в случае с бедняками Сан-Франциско, кому вообще нигде не будет жить. Раньше уязвимы были самые бедные из бедных. Поскольку цены в Сан-Франциско продолжают расти, даже те, кто когда-то чувствовал себя комфортно, теперь рискуют провалиться.

Союз арендаторов Сан-Франциско, отслеживающий стоимость вакантной арендуемой недвижимости в городе, собрал данные, показывающие, что в 2011 году обычная квартира с двумя спальнями в районе Миссии стоила 1900 долларов в месяц. К 2012 году средняя стоимость аналогичной квартиры в Миссии подскочила до 3500 долларов. Сегодня эта цифра приближается к 5000 долларов. Средний доход на душу населения в Сан-Франциско соответственно не увеличился.

Технологическую индустрию Сан-Франциско часто обвиняют в резком росте цен в городе.Аргумент состоит в том, что когда технические работники, зарабатывающие шестизначные суммы, переезжают в город, чтобы работать в стартапах и более солидных компаниях, таких как Google, Facebook, Twitter и Apple, они повышают стоимость жизни. Они увеличивают спрос на жилье. И с их карманами, набитыми техническими деньгами, они могут позволить себе перебивать всех остальных.

«Проблема с высокой арендной платой не в автобусах Google или рабочих местах в сфере высоких технологий. Проблема с высокой арендной платой — это очень и очень ограниченное предложение жилья.«

Тед Гулликсен, который был исполнительным директором Союза арендаторов Сан-Франциско перед своей смертью в начале этого месяца, сказал, что видит корреляцию между повышением цен на аренду и продолжающимся ростом технологического сектора. Недавние протесты по городу, связанные с блокировкой автобусов Google и демонстрации перед арендой AirBnB, также являются признаком того, что сообщества в Сан-Франциско соединяют точки и указывают пальцем на технологии.

Но хотя верно то, что арендная плата в технологических центрах росла быстрее, чем в остальной части страны, это не совсем означает, что технологический сектор виноват в проблеме Сан-Франциско.

Джед Колко, главный экономист сайта по жилой недвижимости Trulia, говорит, что технологии являются важной частью спроса на жилье в Сан-Франциско как на рынке аренды, так и на рынке продажи. Ключевое отличие технологического центра, такого как Сан-Франциско, от Сиэтла, Остина и Роли, первый из которых имеет большую долю своей экономики, основанной на технологиях, — это предложение жилья. Другие технологические центры по всей стране строят больше, что снижает спрос. Сан-Франциско — один из самых регулируемых городов в Америке, когда дело доходит до городского развития, которое сильно ограничивает возможности строительства.

«Чтобы сделать город более доступным, потребуется колоссальный рост строительства на протяжении многих лет», — говорит Колко. «Однако трудно сказать, сколько еще потребуется. Нужно ли городу строить вдвое больше? В пять раз больше? В десять раз больше?»

Энрико Моретти, профессор экономики Калифорнийского университета в Беркли, также указывает на нехватку предложения как на главную причину роста цен, говоря, что технологический бум не обязательно означает заоблачные арендные ставки.

«Проблема с высокой арендной платой не в автобусах Google или технических рабочих местах. Проблема с высокой арендной платой — это очень, очень ограниченное предложение жилья, и предложение жилья настолько ограничено, потому что мы сделали его настолько ограниченным. Город сделал это».

Исследование доступности жилья, проведенное Моретти, показало, что технологический рост в таких городах, как Сиэтл, был таким же, как и в Сан-Франциско по сравнению с его размером, но рост стоимости жизни составляет менее трети от роста в Сан-Франциско.Во многом это связано с тем, что город строит больше жилья для удовлетворения спроса. В таком городе, как Сан-Франциско, ограниченное предложение означает, что все больше людей с большими деньгами пытаются переехать в существующие жилые единицы, что дает домовладельцам и спекулянтам недвижимостью стимул к увеличению стоимости существующих жилищных фондов и даже к выселению арендаторов.

Казалось бы, выход в том, чтобы просто построить больше. Однако строгие правила города делают это огромной проблемой. Таким образом, вместо адекватного предложения жилья расходы растут быстрее, чем может успеть большинство жителей Сан-Франциско, а персонал St.Энтони и другие приюты для бездомных видят это в своих столовых.

Бездомность существовала в Сан-Франциско задолго до первого технологического бума 1990-х годов. Первый приют для бездомных в городе открылся в 1983 году, когда федеральное финансирование жилищного строительства и городского развития достигло своего минимума. По словам директора Сан-Франциско отделения Коалиции бездомных Дженнифер Фриденбах, недостаток инвестиций в доступное жилье является одним из основных факторов бездомности.Если люди не могут позволить себе платить за аренду, у некоторых нет другого выхода, кроме как остаться без дома.

«Бездомные — это просто бедняки», — говорит Фриденбах. «Принципиально нет разницы между бедными людьми, у которых есть жилье, и бедными людьми, которые бездомны; это действительно единственная разница «.

Бенито

Выселения

Уровень бездомности варьируется от человека к человеку.Что касается Тодда, он мог стоять на ногах в течение 18 месяцев, прежде чем стал бездомным. У других это происходит намного быстрее. Один из самых быстрых способов потери дома жителями Сан-Франциско — выселение.

Сан-Франциско переживает «эпидемию выселений», — сказал Гулликсен. Союз арендаторов работает круглосуточно для людей, у которых есть проблемы со своими арендодателями. Большинство дел, которые проходят через Союз, связаны с выселениями. До 2011 года его посещали от 300 до 350 человек в месяц. Сейчас его посещают более 600 человек в месяц.

Выселения без вины — выселения, при которых арендатор ничего не сделал в нарушение своего договора аренды, — выросли на 115% с 2013 года. Видя спрос на рынке аренды, арендодатели пытаются выселить существующих арендаторов, чтобы они могли сдавать свои квартиры в аренду людям, которые желающие и способные платить больше. И это лишь один из элементов, разжигающих эпидемию выселений.

Гулликсен сказал, что основная причина выселения арендаторов заключается в том, что спекулянты недвижимостью хотят преобразовать здания с контролируемой арендной платой в квартиры, которые можно продавать отдельно.Закон Эллиса — положение в законе Калифорнии, которое позволяет домовладельцам выселять арендаторов и продавать здание или его отдельные квартиры — является ключевым способом выполнения таких выселений. Спекулянты, которых интересует не доход от аренды, а прибыль, которую они могут получить от продажи отдельных квартир, в основном обслуживают состоятельных технических работников, желающих купить недвижимость. Все сводится к нехватке жилищного фонда: если на рынке не хватает нового жилищного фонда, покупатели будут обращать внимание на уже существующий.Видя возможность получения прибыли, спекулянты недвижимостью скупают здания с контролируемой арендной платой, ссылаются на Закон Эллиса для выселения арендаторов и продают отдельные квартиры. Только за последний год количество выселений по закону Эллиса выросло на 175 процентов.

Бенито Сантьяго, которому недавно исполнилось 64 года, грозит выселение по закону Эллиса. Тихий музыкант, инструктор по бальным танцам, а днем ​​учитель специального образования, получил уведомление о выселении в конце 2013 года.

Будучи пожилым человеком с ограниченными возможностями (велосипедная авария в 1980 году оставила у него проблемы с позвоночником), Сантьяго смог продлить срок выселения, позволив ему остаться до декабря этого года.После этого он не знает, что будет.

«Я родился и вырос здесь, и я знаю Сан-Франциско. У меня установлен ритм. У меня есть история».

Он уже начал раздавать свои вещи и складывать то, что хочет оставить, на всякий случай. В одной комнате он хранит свои барабаны, прислоненные к полкам с DVD-дисками и видеокассетами с бальными танцами. На полу стоит старая караоке-машина, а видеомагнитофоны поставлены друг на друга. Есть книги и брошюры по бальным танцам, объявления о предстоящих танцевальных вечерах и соревнованиях.Есть толстая книга в твердом переплете с фотографиями Фреда Астера и Джинджер Роджерс, танцующих вальс и фокстрот. На вешалках у него шляпы — более десятка широкополых шляп разных цветов.

Район Сантьяго изменился. Здания выше, ярче. «Здания выглядят красиво, — говорит он. «Я спрашиваю, сколько людей могут позволить себе заплатить 4000 долларов за эти квартиры? При всем уважении к людям, получающим шестизначную зарплату и которые могут себе это позволить, что происходит с людьми, которые перемещаются?

«Я родился и вырос здесь, и я знаю Сан-Франциско», — говорит он.«У меня установлен ритм. У меня есть история. У меня здесь сеть, и я могу думать о себе отсюда …»

Сантьяго делает паузу. Его глаза грустные. Учитель специального образования зарабатывает 1500 долларов в месяц. Он платит 575 долларов за аренду. Подобные квартиры в его районе стоят почти в три раза больше, чем он зарабатывает.

«Я все думаю о том, что я могу сделать. Что я могу сделать? Как я справлюсь, [когда они говорят] Хорошо, вот и все, тебе нужно выходить, шериф входит, чтобы поставить замки. Я могу быть бездомным .Чтобы визуализировать себя в этой ситуации … что я буду делать? Это большой вопросительный знак ».

Однако выселения по закону

Эллиса — это только верхушка айсберга. Сотрудничество по защите от выселения ежегодно рассматривает тысячи клиентов, которым предъявляются иски о выселении. Исполнительный директор группы Тайлер Макмиллан считает, что еще больше арендаторов подвергается незаконному выселению из-за недобросовестных действий.

«Мы рассматриваем тысячи дел в год, но я думаю, что это бледнеет по сравнению с темной изнанкой выселений и перемещений, когда домовладельцы не следуют правилам формальной судебной системы и не используют другие инструменты для преследования арендаторов», — говорит он. .«И, конечно же, нет отличного способа отследить это».

Еще есть те, кто просто не знает, как реагировать на иски о выселении. По словам Макмиллана, из 3500 исков о незаконном задержании лиц, подаваемых в Сан-Франциско каждый год, только 2000 откликаются. Треть людей, которым предъявлены иски, никогда не отвечает, поэтому шериф часто очищает собственность в течение месяца после подачи иска. То, что происходит с этими арендаторами, также остается незамеченным.

Кайла

Падение

По статистике, количество бездомных в Соединенных Штатах сокращается.Исследование, проведенное Университетом Пенсильвании, показало, что нынешнее стареющее население бездомных, многие из которых десятилетиями боролись с пристрастием к сокращающим жизнь наркотикам, умрет в следующем десятилетии. Официальный подсчет в Сан-Франциско оставался стабильным в течение последних нескольких лет. Тем не менее, несмотря на сокращение числа бездомных, это снижение не отражается на спросе на услуги в Сан-Франциско.

Вниз по улице от Сент-Энтони находится Семейный центр Гамильтона, приют, который предлагает как долгосрочное, так и краткосрочное размещение бездомным.Исполнительный директор Джефф Косицки говорит, что нет типичного человека или семьи, которые обращались бы за помощью к Гамильтону, и что у них есть общие черты, как у проживающих в Сан-Франциско.

«Есть некоторые общие черты: они из Сан-Франциско, они стали бездомными, у них есть дети, и многие люди работают», — сказал Косицкий. «Это совершенно не то, что вы ожидаете. У нас есть кавказская семья с двумя родителями, которой за тридцать, оба работают, у них двое детей, они потеряли жилье, им некуда было пойти и они оказались здесь.Они все еще работают и пытаются найти для себя подходящее жилищное решение ».

Тодд обратился за помощью к Гамильтону, когда стал бездомным, и именно благодаря Гамильтону он смог получить квартиру через жилищную лотерею мэрии. Сейчас он живет со своей дочерью в хорошо субсидируемой однокомнатной квартире в глубине SoMA. Она получает спальню, он спит в гостиной.

Косицкий говорит, что четыре наиболее распространенных причины бездомности в Сан-Франциско — это насилие в семье, события, связанные со здоровьем, потеря работы и выселение.В любом из этих случаев бездомность может наступить быстро и неожиданно.

Макалия «Кайла» Мэй — менеджер по семейным делам в Glide, приюте в нескольких кварталах от Сент-Энтони, который также предлагает питание и социальные услуги. 27-летняя мать-одиночка двоих детей, имеющая ученую степень в области криминологии и несовершеннолетняя по специальности судебно-медицинская экспертиза, в прошлом году стала бездомной, продолжая работать полный рабочий день в жилищной клинике. Она жила с бабушкой, которая воспитывала ее с рождения. Когда в начале 2013 года умерла ее бабушка, семейный спор привел к тому, что ее и двух ее дочерей — семи и двух — выгнали из дома.За одну ночь она превратилась из комфортабельного жилого дома в Сан-Франциско в Западную пристройку в бездомную.

Найти доступное жилье в Сан-Франциско оказалось практически невозможно. Квартиры в ее ценовом диапазоне либо имели лист ожидания на срок до двух лет, либо находились в таком плохом состоянии, что в них было невозможно жить. Все остальное было далеко за пределами того, что она могла себе позволить. Она потратила часть своих сбережений на проживание в дешевых отелях, продолжая искать доступное жилье. Когда она больше не могла себе позволить проживание в отелях, она осталась у друзей.

«Это было чрезвычайно сложно, потому что не все хотят иметь дело с младенцем», — говорит она. «[Моя младшая дочь] все еще плакала по ночам и ее нужно было переодеть … были времена, когда некоторые люди, с которыми мы останавливались, не хотели, чтобы младшая дочь была там, потому что она была еще маленькой, плакала и занималась такими же вещами, как маленькие дети. Так что были времена, когда мне приходилось оставлять свою старшую дочь с другими людьми и брать с собой мою маленькую дочь ».

Мэй вспоминает, как трижды спала в машине со своими дочерьми.Ее часто разлучали с одним из них. Когда им удавалось оставаться вместе, они спали в тесноте, либо в углу чьей-то комнаты, либо на чьей-то кушетке.

«Как мы будем есть? Где мы остановимся? Как мне почистить нашу одежду? Как сделать так, чтобы все выглядело так, будто мы не бездомные, чтобы у меня не забирали детей?»

Как и Тодд, Мэй узнал, что бездомность — это не просто отсутствие дома — это превращается в постоянную работу, чтобы выжить. По утрам, если одна из ее дочерей останавливалась в другом месте, ей приходилось забирать ее.Если бы они останавливались в чьем-то доме, дочери принимали душ вместе. Когда они спали в машине, Мэй вытирала младшую дочь детскими салфетками. Отведя старшую дочь в школу и найдя кого-нибудь, кто будет заботиться о младшей дочери, она часто опаздывала на работу. Не имея возможности оплачивать уход за детьми, ей приходилось рано уходить с работы, чтобы забрать детей. Каждый день ей приходилось выяснять, где они будут спать, где будут есть, как они могут оставаться чистыми и что будет с ее дочерьми вне школьных часов.

«Вы все время слышите о людях, которые оставляют своих детей в машине в результате аварии. Я сделал это со своей младшей дочерью», — говорит Мэй. «Не зная об этом, я мог убить ее. Это было только потому, что моя сумочка была на заднем сиденье, а я никогда не оставляю сумочку на заднем сиденье. Только из-за этого я вернулся к своей машине. Когда я вернулся к своей машине, я застал там свою дочь. Тогда я полностью сломался.

«Это было все. Все было так сосредоточено на том, как мы едим, где мы собираемся остановиться, как мы едим, где мы собираемся остановиться? Как мне очистить нашу одежду? Как мне сделать так, чтобы это выглядело так, как будто мы Я не бомж, чтобы не забрать детей? »

Мэй была бездомной в течение шести месяцев.На шестом месяце постоянные опоздания на работу стоили ей работы в жилищной клинике Tenderloin. В том же месяце ее приняла программа Семейного центра Гамильтона «Первые авеню», предоставив ей субсидию на аренду и поддержку через социального работника.

Мэй и ее дочери сейчас живут в доме с тремя спальнями в Вальехо, в 45 минутах к северу от Сан-Франциско. Она каждый день ездит на работу в город. Однако поиск доступного жилья не отменил шесть месяцев бездомности, через которые прошла ее семья.

«Моя старшая дочь полностью понимала, что происходит», — говорит она. «Даже когда мы получили жилье, ей было очень тяжело, потому что она боялась, что его заберут. В первый месяц в нашем доме она заперлась в ванной и села в ванну, плакала, плакала, плакала. , сказав, что она хочет попасть на небеса, что она больше не хочет этого делать. Она подумала: «Откуда мы знаем, что нас не выгонят отсюда? Откуда мы знаем, что кто-то не возьмется за это. нас?»

До Первой авеню Мэй описывала свою жизнь как американские горки, двигающиеся только в одном направлении: вниз.Все произошло так внезапно и неожиданно. Кто бы мог подумать, что куратор сама станет бездомной?

Сочетание непредвиденных обстоятельств — потеря работы, выселение, кризис со здоровьем — с непомерно высокой стоимостью аренды в Сан-Франциско делает слишком легким для людей провал, а такие некоммерческие организации, как St. Anthony’s, Гамильтон и программы приюта, такие как Compass Family Services, изо всех сил стараются не отставать. Когда Косицкий начал работать с некоммерческими организациями, предоставляющими приюты семьям в 90-х годах, в разных списках ожидания приютов никогда не было больше 30-40 человек.Сегодня лист ожидания одного только Гамильтона превышает 250. Даже если человек попадает в приют, это всего лишь пластырь. За исключением таких программ, как Clara House компании Compass Family Services, которая обеспечивает интенсивную, поддерживающую среду для семей в течение двух лет, большинство приютов предлагают только временную помощь. Людям, проживающим в приютах, приходится выезжать в дневное время. У них практически нет уединения. У них нет фиксированного адреса, по которому можно было бы искать работу.

Исследования семейной бездомности показывают, что дети, которые остаются бездомными более шести месяцев, в пять раз чаще становятся бездомными, чем взрослые, и на 40 процентов чаще бросают школу.Одно небольшое лонгитюдное исследование показало, что ребенку, который долгое время был бездомным, потребуется 2,6 поколения, чтобы его семья вырвалась из бедности.

«Таким образом, не решая проблемы семейной бездомности, мы, по сути, обеспечиваем себя тем, что на смену существующим бездомным придет целая новая популяция бездомных», — говорит Косицкий.

Майк

Надежда

Последний раз, когда Сан-Франциско переживал технический бум, пузырь лопнул в конце 1990-х, что привело к исходу технических работников из города.Цены на аренду упали, и, хотя они все еще были высокими по национальным стандартам, бедным было где жить. Текущий технологический бум не показывает признаков замедления. Рост стоимости жизни теперь распространяется на Восточный залив, где арендаторы в Окленде и Беркли также ощущают последствия более дорогого Сан-Франциско.

Однако повествование о роли технологической индустрии не так просто, как технари, выгоняющие Микки Мауса, чтобы они могли жить в Диснейленде. Поскольку приток состоятельных технических специалистов послужил катализатором для многих проблем с доступностью в Сан-Франциско, они также пытались, с разной степенью успеха, найти решение.Субсидия на аренду семейного центра Hamilton, которая поддерживает Тодда и его дочь, является результатом благотворительных усилий Марка Бениоффа из Salesforce. Центр обучения технологиям Св. Антония, цель которого — обучить бездомных базовым компьютерным навыкам, часто укомплектован добровольцами из Zendesk и Twitter. Zendesk даже разработал программное обеспечение, чтобы помочь волонтерам Святого Антония более эффективно обучать клиентов.

Для таких некоммерческих организаций, как St. Anthony’s, иногда кажется, что город добивается прогресса в поиске решения сложной проблемы.Иногда кажется, что они делают несколько шагов назад.

«Я чувствую, что у нас в Сан-Франциско очень умные люди, и если у вас есть экономисты, девелоперы и поставщики жилья с низким доходом, которые сидят за столом и не отпускают их, пока они не придумают решение, это должно будь одним », — говорит он. «Должен быть баланс между прибыльным развитием, использованием вертикального пространства и правильным подходом к доступному жилью».

Вместо этой команды мечты, состоящей из экономистов, девелоперов и поставщиков жилья с низкими доходами, городские некоммерческие организации продолжают бороться за бедных и уязвимых.Союз арендаторов в настоящее время работает над законодательной и политической работой, направленной на усиление защиты от выселения и смягчение последствий выселений за счет увеличения льгот при переселении. Он также продвигает налог на спекуляцию, чтобы удержать спекулянтов недвижимостью от покупки собственности с контролируемой арендной платой, затем выселения арендаторов и продажи квартир в качестве кондоминиумов. Такие программы, как Hamilton и Compass, работают с семьями, чтобы обеспечить доступное субсидируемое жилье, в то время как St. Anthony’s сотрудничает с Mercy Housing, чтобы построить 90 доступных квартир в центре города для малообеспеченных пожилых граждан.Но некоммерческие организации в лучшем случае могут решить гораздо более серьезную проблему — проблему неравенства, проблему серьезного неравенства в богатстве, проблему системы, в которой есть победители и проигравшие.

Мэр Сан-Франциско Эд Ли поставил перед городом цель построить к 2020 году 30 000 новых единиц жилья, треть из которых предназначена для жителей с низкими доходами. Но этого плана может быть недостаточно: в отчете Большого гражданского жюри, опубликованном в июне 2014 года, говорится, что его перспективы «имеют тенденцию быть мрачными», со скептицизмом относительно того, будет ли предложение коррелировать с ростом населения и смягчит ли текущий кризис доступности .Также существует скептицизм относительно того, будет ли цель достигнута вовремя.

Многие жители Сан-Франциско, которые были перемещены или находятся на грани потери своих домов, испытывают боль и чувство бессилия.

Хотя очевидным решением является строительство более доступного жилья, эта идея сталкивается с рядом проблем, характерных для Сан-Франциско. Один из них — проблема космоса: Сан-Франциско составляет всего семь на семь миль, а пространство ограничено. Другой пример — городские правила застройки, в которых ограничения плотности искусственно ограничивают количество единиц, разрешенных в проекте.Добавьте к этому финансовый стимул к строительству элитного жилья, перевешивающий стимул к строительству доступного жилья, и решение внезапно кажется намного более далеким.

Майкл Ступс из Национальной коалиции бездомных говорит, что нет ни одного города, который бы делал все правильно для бездомных. Хотя есть определенные программы, которые сработали для определенных групп в определенных городах, например, решения в Солт-Лейк-Сити и Фениксе по искоренению хронической бездомности, он говорит, что есть предостережения.Например, Солт-Лейк-Сити смог положить конец хронической бездомности среди ветеранов вооруженных сил, что, хотя и является огромным достижением, не то же самое, что искоренение бездомности.

«Всегда будут новые люди, которые станут бездомными», — говорит Ступс. «И люди не остаются бездомными навсегда. Таким образом, мы можем помочь людям, которые в настоящее время находятся на улицах и в приютах, но в первую очередь мы должны убедиться, что люди не становятся бездомными».

Многие жители Сан-Франциско, которые были перемещены или находятся на грани потери своих домов, испытывают боль и чувство бессилия.

Сантьяго резко падает на сиденье. Он часто улыбается, потому что не знает, что еще делать. Он продолжает посещать митинги, иногда по несколько в неделю, потому что знает, что ему приходится бороться с волной выселений, захлестнувшей Сан-Франциско. Он не знает, как ему победить.

«Я не виню технических работников», — говорит он. «Эти люди будут работать, и им слава. Они работают. Все работают. Что касается меня, я обращаю внимание на тех, кто дергает за ниточки, кукловодов, тех, кто вычисляет числа, чтобы быстро заработать.

«Эти числа — на самом деле люди. Мы не просто числа. Мы люди. У нас есть история. У нас есть корни».

Для Сантьяго это больно. И даже у тех, кто нашел доступное жилье, не уходит память о бездомности. Мэй вспоминает тесноту, в которой спали она и ее дочери. Она вспоминает, как она часто пропускала приемы пищи, чтобы ее дочери были достаточно, чтобы поесть. Она помнит, как все делала правильно, и перед ее носом все еще хлопали двери. Она вспоминает свою дочь, плачущую, плачущую, плачущую.

Тодд помнит места, где он припарковал свою машину, и как трудно было заснуть. Он смотрел в окна своей машины на стройки. Каждую ночь мы добивались большего прогресса; здесь было здание Salesforce; этот недавно расчищенный участок земли предназначался для терминала Транс-Бэй; и тот, что там, несколькими кварталами ниже, был особенно милым — его недавно установленная стена с блестящими окнами, отражающими звезды.

Определение пузыря в корпусе

Что такое жилищный пузырь?

Мыльный пузырь на рынке недвижимости или пузырь на рынке недвижимости — это скачок цен на жилье, вызванный спросом, спекуляциями и чрезмерными расходами до точки коллапса.Пузырьки на рынке жилья обычно начинаются с увеличения спроса в условиях ограниченного предложения, для пополнения и увеличения которого требуется относительно длительный период. Спекулянты вливают деньги на рынок, что еще больше увеличивает спрос. В какой-то момент спрос снижается или стагнирует одновременно с увеличением предложения, что приводит к резкому падению цен — и пузырь лопается.

Ключевые выводы

• Пузырь на рынке жилья — устойчивое, но временное состояние завышенных цен и безудержных спекуляций на рынках жилья.
• В 2000-х годах в США произошел крупный жилищный пузырь, вызванный притоком денег на рынки жилья, слабыми условиями кредитования и политикой правительства по продвижению домовладения.
• Мыльный пузырь на рынке недвижимости, как и любой другой пузырь, является временным событием и может произойти в любой момент, когда рыночные условия позволят это сделать.

Что такое пузырь на рынке жилья

Мыльный пузырь на рынке недвижимости — временное явление, но может длиться годами. Обычно это вызвано чем-то, выходящим за рамки нормы, например, манипулированием спросом, спекуляциями, необычно высокими уровнями инвестиций, избыточной ликвидностью, дерегулированием рынка финансирования недвижимости или крайними формами ипотечных деривативов — все это может привести к снижению цен на жилье. неустойчивый.Это приводит к увеличению спроса по сравнению с предложением.

По данным Международного валютного фонда (МВФ) пузыри на рынке жилья могут быть менее частыми, чем пузыри акций, но они, как правило, длятся вдвое дольше.

Жилищные пузыри не только вызывают серьезный обвал на рынке недвижимости, но и оказывают значительное влияние на людей всех классов, районов и экономику в целом. Они могут заставить людей искать способы выплатить свои ипотечные кредиты с помощью различных программ или могут заставить их копаться в пенсионных счетах, чтобы позволить себе жить в своих домах.Жилищные пузыри были одной из основных причин, по которым люди в конечном итоге теряют свои сбережения.

Что вызывает жилищный пузырь?

Традиционно рынки жилья не так подвержены пузырям, как другие финансовые рынки, из-за крупных транзакционных и эксплуатационных расходов, связанных с владением домом. Однако быстрое увеличение предложения кредита, ведущее к сочетанию очень низких процентных ставок и ослабления стандартов кредитного андеррайтинга, может привлечь заемщиков на рынок и повысить спрос.Повышение процентных ставок и ужесточение стандартов кредитования могут снизить спрос, в результате чего пузырь на рынке недвижимости лопнет.

Пузырь на рынке жилья в США в середине 2000 г.

Печально известный пузырь на рынке жилья в США в середине 2000-х годов частично стал результатом другого пузыря, на этот раз в технологическом секторе. Это было напрямую связано с финансовым кризисом 2007-2008 годов, и что некоторые считают его причиной.

Во время пузыря доткомов в конце 1990-х годов многие новые технологические компании подняли свои обыкновенные акции до чрезвычайно высоких цен за относительно короткий период времени.Даже компании, которые были немногим более чем стартапами и еще не приносили реальной прибыли, получали высокую рыночную капитализацию от спекулянтов, пытающихся быстро получить прибыль. К 2000 году Nasdaq достиг своего пика, и, когда лопнул технологический пузырь, многие из этих ранее высокодоходных акций рухнули до резко более низких уровней цен.

Когда инвесторы покинули фондовый рынок из-за лопнувшего пузыря доткомов и последующего краха фондового рынка, они переместили свои деньги в недвижимость.В то же время Федеральная резервная система США снизила процентные ставки и удерживала их на низком уровне, чтобы противостоять умеренной рецессии, последовавшей за технологическим крахом, а также уменьшить неопределенность после атаки на Всемирный торговый центр 11 сентября 2001 года.

Этот поток денег и кредитов встретился с различными государственными мерами политики, направленными на поощрение домовладения и множеством нововведений на финансовых рынках, которые повысили ликвидность активов, связанных с недвижимостью. Цены на жилье росли, и все больше и больше людей занимались покупкой и продажей домов.

В течение следующих шести лет мания по поводу домовладения достигла угрожающего уровня, поскольку процентные ставки резко упали, а строгие требования к кредитованию были практически отменены. По оценкам, 20 процентов ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах были предоставлены людям, которые не смогли бы соответствовать обычным требованиям к кредитованию. Этих людей называли субстандартными заемщиками.Свыше 75 процентов этих субстандартных кредитов представляли собой ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой с низкими начальными ставками и плановой перезагрузкой через два-три года.Взаимодействие с другими людьми

Как и в случае с технологическим пузырем, пузырь на рынке жилья характеризовался первоначальным ростом цен на жилье из-за фундаментальных факторов, но по мере того, как бычий рынок жилья продолжался, многие инвесторы начали покупать дома в качестве спекулятивных инвестиций.

Поощрение правительства к широкому домовладению побудило банки снизить ставки и требования к кредитованию, что спровоцировало ажиотаж при покупке жилья, в результате чего средняя продажная цена домов выросла на 55 процентов с 2000 по 2007 год.Безумие покупки жилья привлекло спекулянтов, которые начали продавать дома за десятки тысяч долларов прибыли всего за две недели.

В тот же период фондовый рынок начал восстанавливаться, и к 2006 году процентные ставки начали расти. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой начали сбрасываться на более высокие ставки, поскольку в 2007 году появились признаки замедления экономического роста. Цены на жилье колебались на высоком уровне. Уровни премии за риск были слишком высоки для инвесторов, которые затем перестали покупать дома.Когда покупателям жилья стало очевидно, что стоимость жилья может действительно снизиться, цены на жилье начали стремительно падать, что вызвало массовую распродажу ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Цены на жилье упадут на 19 процентов с 2007 по 2009 год, а массовые дефолты по ипотечным кредитам приведут к миллионам случаев потери права выкупа закладных в течение следующих нескольких лет.

Тенденции в сфере недвижимости до 2021 года: что нужно знать

Вау, 2020 год был непростым. Учитывая, что в стране произошло так много событий, вы можете задаться вопросом, как это повлияет на тенденции в сфере недвижимости в 2021 году.

Хотя пандемия привела к срыву продаж домов весной 2020 года (который обычно считается самым жарким сезоном для недвижимости), рынок быстро восстановился. Эксперты по недвижимости сообщают, что всплеск продаж жилья к концу 2020 года фактически компенсировал весенние потери рынка. ¹

Увидим ли мы больше таких же результатов в 2021 году? Как рынок жилья встряхнется в нашем нынешнем экономическом климате? Независимо от того, продаете ли вы, покупаете или остаетесь на месте, вот тенденции в сфере недвижимости на 2021 год, которые вам нужно знать!

Тенденция в сфере недвижимости №1: тонкий выбор для покупателей жилья

Ладно, это, вероятно, самая сложная тенденция в сфере недвижимости — так что приготовьтесь: запасы были невероятно низкими! Для сравнения, в ноябре 2020 года запасы снизились на 22% по сравнению с предыдущим годом. ² Домов на продажу за год просто не хватило, чтобы удовлетворить покупательский спрос.

Но не волнуйтесь, мы расскажем, чего ожидать, если вы выйдете на рынок.

Что означает тонкий выбор для покупателей

Низкий инвентарь означает, что вам нужно быть в тонусе, когда вы отправляетесь на поиски дома — лучшие дома, скорее всего, будут захвачены быстро. В ноябре 2020 года более 7 из 10 проданных домов находились на рынке менее месяца. ³ Это не оставляет много времени на то, чтобы подшучивать над домашним поиском.Если вы хотите найти хороший дом на этом рынке стройматериалов, вот несколько советов:

• Пожертвуйте своими желаниями. Если вы не можете найти дом, который вам нужен, откажитесь от некоторых «полезных вещей» в пользу «необходимых». Найдите самый дешевый дом в лучшем районе, который вы можете себе позволить, и со временем обновите его.

• Расширьте область поиска. Что делать, если место, где вы планируете совершить покупку, слишком конкурентоспособно? Вы можете быть удивлены жемчужиной, которую можно найти в менее популярном районе.Работа с агентом по недвижимости, который действительно знает этот район, — лучший способ найти дом, соответствующий вашему бюджету и образу жизни.

• Получите предварительное одобрение как можно скорее. Предварительное одобрение на получение ипотеки до того, как вы пойдете на поиски дома, является обязательным условием на любом рынке. Но на рынке с таким ограниченным предложением дома отказ от этой беготни заранее дает заранее утвержденному покупателю свободу действий, чтобы вырвать дом, который вы хотите, прямо у вас из рук.

Что означает тонкая комплектация для продавцов

Низкий инвентарь означает низкую конкуренцию! Вы, вероятно, можете ожидать, что письма с предложениями будут наводнять ваш почтовый ящик так же, как Хогвартс отправлял Гарри Поттеру свои письма-предложения.Поскольку ваш дом будет одним из (относительно) немногих, представленных на рынке, вы можете занять место водителя. Так что наслаждайтесь, возможно, выбором лучшего предложения и движением в темпе, который лучше всего соответствует вашему графику.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Но после того, как ваш дом будет продан, вы, вероятно, больше не будете сидеть за рулем (если будете покупать снова). Так что определитесь с планами для вашего следующего дома, прежде чем продавать.

Тенденция в сфере недвижимости №2: цены на жилье продолжают расти

Далее: динамика цен на жилье.В ноябре 2020 года цены на вторичное жилье выросли на целых 15% по сравнению с прошлым годом, достигнув в среднем по стране более 300 000 долларов! Это означает более чем 100 месяцев роста цен по сравнению с прошлым годом. ⁴ Продавцы, это должно вызвать у вас широкую улыбку! И держитесь крепче, покупатели — у нас есть для вас несколько советов.

Что означают более высокие цены для покупателей

Если вы собираетесь купить дом на этом дорогом рынке, вы обязательно должны выяснить, сколько дома вы действительно можете себе позволить.Примите решение оставаться в рамках этой суммы бюджета, независимо от того, какое давление вы испытываете, наблюдая, как конкуренты срывают с рынка хорошие дома.

Чтобы чувствовать себя уверенно при покупке дома в этом году, следуйте этим советам:

• Ограничьте оплату за дом до не более 25% от ежемесячной заработной платы . Этот платеж включает основную сумму, проценты, налоги на имущество, страховку домовладельца и, если ваш первоначальный взнос меньше 20%, частное ипотечное страхование (PMI).Кроме того, не забудьте учесть сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) при составлении бюджета.

• Сэкономьте минимум 10–20% первоначального взноса. Первоначальный взнос в размере 20% или более поможет вам избежать PMI — дополнительной комиссии, добавляемой к вашей ипотеке для защиты вашего кредитора (а не вас) в случае, если вы не будете производить платежи. Все, что меньше 10%, утонет в дополнительных процентах и ​​сборах. Так можно сэкономить на крупном первоначальном взносе! Если вы сохраните терпение и мотивацию, то к этому времени в следующем году вы сможете сэкономить на пятизначном первоначальном взносе.

• Выберите обычную ипотеку с фиксированной ставкой на 15 лет. Самая низкая стоимость ипотечного кредита — это ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет. Оборотные ипотечные кредиты, такие как 30-летняя ипотека, FHA, VA, USDA, а также ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, будут взимать с вас очень большие проценты и комиссии и держать вас в долгах на десятилетия. Спасибо, не надо.

Теперь вычислите сами цифры с помощью нашего ипотечного калькулятора и вычислите ежемесячный платеж, который может выдержать ваш бюджет. А затем поработайте с опытным агентом, чтобы найти дома для продажи в рамках этого бюджета.

Для получения дополнительной информации о покупке дома на этом сумасшедшем рынке ознакомьтесь с нашим бесплатным Руководством для покупателей жилья. В нем есть все ответы, необходимые для уверенной покупки дома.

Что означают более высокие цены для продавцов

Хорошая прибыль может быть на горизонте! И это отличная новость, потому что вам действительно понадобятся дополнительные деньги при покупке следующего дома. Чтобы получить лучшее предложение для вашего дома, обратитесь к опытному агенту по недвижимости, который действительно знает ваш местный рынок.

И обязательно дождитесь подходящего предложения.Некоторые покупатели могут попытаться вырубить вас небольшим числом. Если вы не торопитесь переезжать, дождитесь предложения, которое принесет вам наибольшую прибыль. Помните, что менее отчаявшийся человек всегда имеет преимущество в переговорах.

Тенденция в сфере недвижимости №3: процентные ставки по ипотеке

все еще очень низкие

Средняя процентная ставка по ипотеке (которую кредиторы взимают в процентах от суммы вашей ссуды) в последнее время была хорошей и низкой. Фактически, средняя ставка по ипотеке с фиксированной ставкой на 15 лет упала до 2.31% в ноябре 2020 года — это самый низкий показатель с тех пор, как Freddie Mac начал отчитываться почти 30 лет назад! ⁵ И теперь компьютерщики-экономисты считают, что процентные ставки в 2021 году продолжат колебаться в районе 3%, что все еще довольно низко. ⁶

Если вы хотите рефинансировать или получить ипотеку от надежного кредитора, который действительно заботится о том, чтобы помочь вам быстро погасить свой дом, поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage.

Что означают более низкие ставки для покупателей

Конечно, процентные ставки сейчас низкие, что может помочь с доступностью.Просто будьте осторожны, не позволяйте этому давить на вас, заставляя покупать дом, когда вы еще не готовы. Сверхнизкая процентная ставка на дом, который вы не можете себе позволить, — все еще плохая сделка. Так что не забывайте придерживаться наших советов по ежемесячному лимиту платежа, сумме первоначального взноса и типу ипотеки (см. Тенденция № 2), и вы будете в отличной форме!

Что означают более низкие ставки для продавцов

Если процентные ставки останутся низкими, покупатели будут более мотивированы покупать ваш дом раньше, чем позже. Но если процентные ставки действительно начнут расти в конце года, просто запланируйте, чтобы ваш дом продержался на рынке немного дольше.Если вы не планируете переезжать в ближайшее время, возможно, вы все равно сможете воспользоваться этими сверхнизкими процентными ставками и сократить график платежей за счет рефинансирования ипотеки.

Тенденция в сфере недвижимости №4: количество онлайн-услуг в сфере недвижимости растет

Без сомнения, вы слышали о таких службах недвижимости, как Zillow, которые позволяют просматривать или размещать дома для продажи в Интернете одним нажатием кнопки. Но знаете ли вы, что онлайн-сервисы теперь предлагают покупать и продавать ваш дом за вас?

Сторонние покупатели

Вот как это работает: вы рассказываете таким компаниям, как Zillow или Opendoor, о доме, который хотите продать.Они покупают его у вас, вкладывают в него немного денег, чтобы перепродать по более высокой цене, выполняют все домашние операции, такие как осмотры, ремонт и домашние осмотры, а затем взимают с вас примерно такую ​​же комиссию, как комиссию агента за затраты на продажу — плюс , некоторые из этих компаний включают дополнительную плату за обслуживание (глазурь на их тортов ). Они обещают меньше хлопот, но это может означать для вас меньшую прибыль, чем работа с первоклассным агентом, который мог бы продать ваш дом за большие деньги.

Использование «виртуального» агента

Гибридные сервисы, такие как Redfin, нацелены на сокращение комиссий традиционных агентов за счет работы в режиме онлайн.Это дает вам частичные услуги, аналогичные работе с агентом, но за небольшую часть стоимости. Думайте об этом как о чем-то среднем между продажами через агента и продажами самостоятельно. Но при продаже дома остерегайтесь золотой середины. Ваш дом — ваш самый большой актив, и вы получаете то, за что платите!

Закрытие для мобильных или онлайн-магазинов

Из новостей по теме, цифровые технологии также упрощают виртуальное решение задач, связанных с документами. Например, во многих домашних транзакциях используются приложения для электронной подписи и удаленное онлайн-нотариальное заверение, чтобы упростить процесс. ⁷ Другими словами, есть шанс, что вы сможете купить или продать дом в этом году, не выходя из машины и даже не меняя халат и тапочки.

Тенденция в сфере недвижимости №5: более доступные варианты рискованной покупки

Хорошо, давайте рассмотрим некоторые новые «креативные» способы покупки дома, которые пользуются популярностью (, будьте осторожны, !).

Сдам в аренду

Во-первых, если вам не терпится купить дом, но вы еще не можете себе это позволить, некоторые продавцы, такие как Divvy, предлагают договор аренды с выкупом.В этой сделке вы соглашаетесь арендовать дом на определенный срок (может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет), прежде чем стать его владельцем. Плюс аренды с правом владения заключается в том, что она позволяет вам сэкономить время, необходимое для внесения первоначального взноса, и быстро попасть в дом. Кроме того, это означает, что вам не нужно сразу претендовать на ипотеку.

Обратной стороной аренды с правом владения является то, что это делает вашу арендную плату более дорогой, поскольку часть вашего ежемесячного платежа пойдет на будущее домовладение.Но если позже вы решите, что не хотите покупать дом или что-то нарушит ваш контракт, все эти дополнительные платежи будут потрачены впустую. Кроме того, вам может потребоваться самостоятельно заниматься ремонтом и обслуживанием даже во время аренды! Этот вариант оставляет вас в очень уязвимом финансовом положении.

Итог: если вы чувствуете, что не можете позволить себе домовладение, лучше подождать, пока ваши финансовые дела не закончатся.

Ссуды под предоплату

Еще один опасный вариант покупки, которого следует избегать — это получение личного кредита для внесения первоначального взноса.Покупка дома без денег — это , никогда не хорошая идея. Помните, что вы хотите внести первоначальный взнос в размере 10–20% от суммы минимум . Покупка дома на меньшую сумму лишит вас других финансовых целей, поскольку вы будете платить слишком много процентов и сборов. К счастью, не многие ипотечные кредиторы позволяют вам это сделать — плюс, это может даже помешать вам получить необходимую сумму ипотеки.

Что делать, если я не куплю и не продам дом в этом году?

Вы можете подумать: Все это здорово, но в ближайшее время я никуда не пойду .Мы вас слышим, и вот что вам следует знать сейчас:

1. Собственный капитал, вероятно, не уменьшится до 2021 года.

Поскольку риск спада для большинства рынков жилья низкий, Freddie Mac считает, что цены на жилье продолжат расти в 2021 году, но более медленными темпами, почти на 3%. ⁸ Это все еще хорошая новость для продавцов, потому что вы, скорее всего, получите хорошую прибыль, когда все же решите продать. Продолжайте следить за тем, сколько стоит ваш дом, чтобы убедиться, что ваш капитал (сколько стоит ваш дом за вычетом того, сколько вы ему должны) растет.

2. Обвал рынка недвижимости выглядит маловероятным.

Учитывая всю неопределенность, лежащую в основе всего, что произошло в 2020 году, и возможное замедление роста цен на жилье в 2021 году, вы можете задаться вопросом, может ли рынок жилья рухнуть. Что ж, это невозможно узнать наверняка, но экономисты предполагают, что обвал жилья маловероятен.

В конце концов, сверхнизкие ставки по ипотеке мотивируют покупателей выходить на рынок, что увеличивает спрос. Но предложений домов по-прежнему очень мало.Это сохраняет конкурентоспособность при покупке жилья и способствует резкому росту цен на жилье. ⁹

3. Независимо от вашего района покупатели заинтересованы.

Поскольку цены на жилье в последние несколько лет стремительно росли, некоторые покупатели могут быть менее разборчивыми. Фактически, целеустремленные люди могут захотеть рассмотреть районы, у которых нет легкого доступа к автомагистралям или которые находятся не в непосредственной близости от большого города. Если вы думаете, что живете в непопулярном районе или считаете, что ваш дом — не то, что ищут покупатели, подумайте еще раз.Возможно, сейчас самое подходящее время для того, чтобы подумать о продаже.

Возьмите под свой контроль тенденции с первоклассным агентом по недвижимости

Вне зависимости от того, продаете ли вы или покупаете, вы можете воспользоваться текущими тенденциями, сотрудничая с профессиональным агентом по недвижимости. В рамках нашей программы одобренных местных поставщиков (ELP) наша команда подберет вам агентов, которых мы рекомендуем в вашем регионе. Наши специалисты по недвижимости — это высококлассные профессионалы на вашем рынке, которые заслужили нашу печать доверия, действительно заботясь о ваших финансовых целях.

Найдите своего агента по недвижимости сегодня!

Киенга-Ямахтта Тейлор говорит, что жилищного кризиса нет: «При капитализме просто жилье»

Я встретил Киэнга-Ямахтта Тейлор в кафе High Point в Маунт-Эйри, зеленом районе Филадельфии, где она живет. Это был прекрасный день на красивой улице, поэтому мы решили посидеть на улице возле станции пригородной железной дороги за кафе.

Каждые 15 минут электричка проезжала мимо скамейки, где мы болтали.Поезда доставляют пассажиров из Центрального города через сильно обедневшие районы Северной Филадельфии до Честнат-Хилл, до недавнего времени самого богатого района города. Тейлор, активист, историк и профессор факультета афроамериканских исследований Принстонского университета, пристально следит за подобной динамикой. В Джермантауне, через один квартал, застройщик купил у города государственную школу за центы за доллар и теперь пытается превратить ее в арендный комплекс; Тейлор посещал организационные собрания жителей, выступавших против плана.

Новая книга Тейлора, вышедшая в октябре, — это Гонка за прибылью: как банки и индустрия недвижимости подорвали домовладение чернокожих , а на прошлой неделе она была включена в список номинантов Национальной книжной премии. В нем подробно описываются отношения между частной промышленностью и федеральным правительством, поскольку они создают кризис за кризисом среди чернокожих домовладельцев — иногда случайно, иногда нет. Она утверждает, что дискриминация и ужасающие жилищные условия для чернокожих не являются свидетельством кризиса в рамках этого государственно-частного партнерства; скорее, они его основа.Эти проблемы сохраняются и после прекращения юридической сегрегации, что могут подтвердить пассажиры на западной линии Chestnut Hill West Line. В нашей беседе Тейлор объяснил, почему государственно-частное сотрудничество никогда не будет работать, и где можно было бы создать лучшую основу для жилищного правосудия.

— Навал Арджини

Навал Арджини: В вашей книге основное внимание уделяется тому моменту, когда экономические стимулы соответствуют личным предубеждениям брокеров по недвижимости, а также государственной политике. Можно подумать, что любой из них может противоречить двум другим, но вы покажете, как все они работают вместе.

Киенга-Ямахтта Тейлор: Проблемы связаны не только с федеральным правительством, недвижимостью или банковским сектором. Речь идет об их отношениях, о том, как частный сектор влияет на направление государственной политики. Индустрия недвижимости в 20-м веке поглощена сегрегацией афроамериканцев из-за убеждения, что черные люди представляют собой экзистенциальную угрозу для ценностей собственности. Это предшествовало разработке федеральной жилищной политики в 1930-х годах, когда правительство наняло экспертов для разработки политики и законов.В какой-то момент у них есть шкала того, какая группа наиболее опасна для ценностей собственности, а чернокожие и мексиканцы — самые опасные. Они объединяют идеи расы, риска и собственности, что становится федеральной политикой — дискриминация считается критически важной для прибыли и ценностей собственности. Вот почему мы видим дискриминационную практику даже после принятия справедливого жилищного законодательства, даже сегодня, потому что все еще ключ к американской недвижимости, что расовая принадлежность является фактором в стоимости собственности.

NA: Не могли бы вы объяснить используемый вами термин «хищническое включение»?

KYT: Хищническое включение объясняет, как, даже когда чернокожие больше не исключены по закону, последствия их многолетнего исключения сформировали условия, на которых они были включены.FHA идет от исключения к открытию афроамериканцев новым формам эксплуатации недвижимости. Чернокожие должны были платить более высокие процентные ставки, они должны были платить больше сборов, они были переведены в изолированное и заброшенное жилье. Жилье чернокожих даже не было активом — это было долговое бремя. Он никогда не будет накапливаться с той же скоростью, что и у белых.

NA: Вы включаете статистику о том, что значительная часть чернокожих людей будет считаться средним классом — треть чернокожих чикагцев когда-то зарабатывала больше, чем в среднем белых чикагцев, — но все в их окрестностях стоит на 75 процентов больше, качество всего, что они покупают, ниже.

KYT: Это гоночный налог. Это важный аспект понимания разницы в опыте черных людей и их белых сверстников. В послевоенный период доходы афроамериканцев растут, и небольшой, но растущий средний класс может покупать дома. FHA, выборные должностные лица и отрасль недвижимости утверждали в течение лет , что черные люди были слишком бедны, чтобы делать это: Вот почему их жилье выглядит так, как есть, вот почему они удвоились — и утроились. квартир, это лучшее, что они могут себе позволить .Уже после принятия Закона о жилищном строительстве 1954 года некоторые политики FHA начали меняться. Не всех чернокожих можно было переселить в государственное жилье, потому что некоторые из них, с их растущими доходами, не соответствовали требованиям. Теперь они могут появиться в вашем районе, поэтому нам нужно придумать еще более творческие способы сдерживания чернокожего населения.

Городские восстания 1960-х годов можно рассматривать как требования о включении в систему благосостояния Америки на фоне самого длительного экономического роста в истории Америки. Сотни городских восстаний вызваны некачественным жилищем.Итак, Ричард Никсон прямо говорит: , если они владеют собственными домами, они не сожгут города . Сверху есть признание, что мы не можем просто продолжать исключать и удерживать людей на расстоянии — мы должны попытаться включить и интегрировать их в систему. Расовые либералы считали, что чернокожие лишены доступа к институтам, которые делают Америку великой, поэтому, если мы просто включим их, они могут выглядеть как белый средний класс, процветавший после депрессии. Они думали, что рынок — это дальтоник, где может случиться все, что угодно; Джим Кроу и жилищная дискриминация были искусственным вмешательством в функционирование рынка.Но как только люди были включены, что же такого особенного в этих учреждениях, которые дают результат, очень похожий на то, как выглядит исключение?

NA: Вы цитируете свидетельство [лидера NAACP] Роя Уилкинса Конгрессу, где он говорит, что он считает образование своим приоритетом, а другие люди считают, что работа является наиболее важным вопросом, но когда он разговаривает с людьми на улице, они больше всего заботятся о жилье.

KYT: Это была важная причина, по которой я написал книгу.В книгах о гражданских правах очень мало написано о жилье — я думаю, потому, что у нас нет счастливого конца. Жилье больше, чем какой-либо другой район, показывает вопиющую неспособность капитализма решить проблемы афроамериканцев. Жилье так фундаментально связано с расизмом в его сочетании расы, риска и собственности. Комиссия Кернера, правительственная комиссия, созданная для расследования того, почему беспорядки продолжаются в 60-х годах, обнаружила, что основными тремя причинами были: жестокость полиции, бедность и безработица, а также некачественное жилье.И все же вопрос жилья никогда не воспринимался как центральный катализатор движения за гражданские права Севера или восстания Black Power в 1960-х и 1970-х годах. Фактором, провоцирующим эти беспорядки, всегда был инцидент, связанный с насилием со стороны полиции. Но в чем была основная причина? Это крысы, терзающие детей до смерти.

NA: Как вы думаете, есть ли сейчас политическая и / или академическая переориентация на жилье?

KYT: Оттуда невозможно уйти, потому что нельзя решить жилищный вопрос на частных условиях.Пока есть цена на жилье, оно будет недоступно для миллионов людей. Добавьте к этому сопротивление федерального правительства государственному жилью, и вы окажетесь в ситуации, когда значительная часть населения никогда не сможет получить адекватное жилье. Когда рынок определяет минимальный уровень цен на жилье, он поднимется настолько высоко, насколько это возможно. Это то, что мы наблюдаем сейчас — исторически высокие арендные платы, исторически высокий уровень небезопасности жилья. 51% людей платят за аренду 30% или более своего дохода.

Мы все время говорим о жилищном кризисе — это кризис, если он в таком состоянии последние сто лет? Не думаю, что это кризис. Думаю, это жилье при капитализме. Это ненадежно, нестабильно, каждый сам за себя.

NA: Мне интересно, как ученые используют слово «отказ от инвестиций» — похоже, это подрывает, насколько преднамеренными были некоторые формы пренебрежения и сколько энергии было вложено в них. Сколько денег идет, например, на охрану этих районов?

KYT: Что ж, в этот период миграции и роста городов происходит то, что вы могли бы назвать целевым изъятием инвестиций, включая уменьшение количества муниципальных услуг, таких как вывоз мусора, в отведенных для этого районах, хотя их население растет.Городские школы в белых кварталах, куда белые люди уезжают, используются недостаточно, а в чернокожих школах люди вынуждены отправлять своих детей по очереди, потому что они слишком переполнены.

Но многие люди говорили о городах в 1970-х и 1980-х годах как о местах смерти, которые покидают белые люди — городской кризис, городской хаос, ничего продуктивного там не происходит. На самом деле это были динамичные места добычи и наживы для тех, кто был связан с политикой и мог инвестировать в дешевое жилье и продавать его.В обновлении города есть инвестиции в снос, в частный капитал для восстановления частей города, чтобы привлечь людей среднего класса, что для чернокожих означает разрушение. Итак, оба события происходят

Есть усовершенствованный способ понять, что сегрегация связана с дискомфортом для белых. Нет. Белые люди использовали терроризм, чтобы держать чернокожих запертыми по соседству в 1960-е годы. Они использовали насилие со стороны толпы и бомбы, чтобы держать людей в ловушках, отрезать от транспорта, работы, от всего, что позволяло белым гражданам среднего класса процветать.

NA: Одно из повествований о государственном жилье состоит в том, что люди спроектировали эти общественные здания так, чтобы они разрушались, они порождают насилие, они заставляют людей попадать в антисанитарные или непригодные для жизни условия. Когда мы призываем к увеличению количества государственного жилья, как нам избежать попадания в эти нарративы или воплотить их в жизнь?

KYT: Государственное жилье было построено, чтобы стигматизировать людей — чтобы отличаться от другого жилья в этом районе — и минимизировать затраты на землю. Вот почему многие строили многоэтажки, потому что строить было дешевле, чем строить.Я думаю, что материал о том, как форма здания взаимодействует с психологией, просто расистский. Это больше вопрос изоляции людей. Правительство пытается успокоить частный сектор, поэтому он полностью исчерпал свои требования к доходам. Это жилье на крайний случай — как будто без него вы были бы на улице.

Ядовитая таблетка заключалась в том, что стоимость ремонта была включена в арендную плату; отдельного государственного финансирования не было. В 70-е годы Конгресс выделил средства на техническое обслуживание, но ущерб уже был нанесен: в общественном сознании ветхость, безумие и домашняя дисфункция ассоциировались с государственным жилищем.Во всем мире существуют модели государственного и субсидируемого жилья, которые обеспечивают адекватное жилье для людей и не рассматриваются как место социальной дисфункции. Это очень специфический рассказ, исходящий из расистских Соединенных Штатов.

Нам не нужно так жить. Если у нас будет почти триллион долларов в год на оплату вооруженных сил, на перераспределение десятков миллиардов долларов среди богатых за счет вычета процентов по ипотеке каждый год, тогда мы сможем направить миллиарды долларов на строительство малоэтажного многоквартирного дома повсюду. города.Есть всевозможные деньги, которые можно реинвестировать в коллективные условия жизни, которые уважают землю и могут сыграть центральную роль в улучшении качества жизни людей.

NA: Ваши предыдущие книги были книгами по массовым движениям и интеллектуальным историям общественных деятелей. Как вы балансируете между своей академической работой и написанием и организацией публичных выступлений, и как вы видите их взаимодействие?

KYT: Находиться в отделе афроамериканских исследований — это преимущество, которое всегда было озабочено как общественными, так и академическими исследованиями.Сами исследования чернокожих возникли в результате восстаний 1960-х годов. Темнокожие студенты потребовали провести подробный допрос истории чернокожих в академической среде — это означало не только историю ради истории, но и способ понять общество, в котором жили чернокожие. Это была дисциплина, задуманная как петля обратной связи. : Люди в кампусе помогли бы расставить приоритеты и сформировать то, что важно знать об истории и знаниях, которые затем вернутся и помогут различным социальным движениям и организациям в черных сообществах.Для многих людей во всех видах этнических исследований эта диалектика по-прежнему очень важна. Когда я писал книгу Black Lives Matter, я писал, чтобы ответить на важные вопросы в движении. В черных исследованиях мы отвергаем идею о том, что это две отдельные сферы, которые не должны взаимодействовать друг с другом. Идея башни из слоновой кости — это не тот мир, в котором мне было бы комфортно, абстрактно мыслить и не заниматься.

NA: Вы работаете в отделе афроамериканских исследований, вы историк и член Американской социологической ассоциации.Не могли бы вы рассказать о часто спорных отношениях между социологией и исследованиями чернокожих?

KYT: Социология давно дает эмпирическую основу расистским характеристикам чернокожих людей. Работа социологов была важна для агентов по операциям с недвижимостью в Чикаго; некоторые термины социологии — например, «упадок», «городская экология», рассматривая афроамериканцев как «захватчиков» в экологическом смысле — это пример того, как социальные науки легко интегрируются в бизнес, связанный с недвижимостью.

В то же время афроамериканцы были привлечены к социологии, чтобы понять наш социальный мир. W.E.B. Дюбуа — один из прародителей социологии, он пытался внести сложность в понимание положения афроамериканцев в то время, когда аргументы о культурной неполноценности были основой анализа чернокожих людей. Социология в течение 20 века привлекала важных чернокожих мыслителей к борьбе с популярными нарративами о неполноценности чернокожих.

Вы ходите на несколько социологических встреч по вопросам расы с группами белых экспертов, которые говорят о том, как ужасно быть черным в Америке, и вы хотите подняться на крышу конференц-отеля и спрыгнуть.Черная жизнь сложна. Я был соавтором статьи с тремя самыми известными черными социологами сегодня о том, что в городской жизни чернокожих есть нечто большее, чем смерть и отчаяние, наркотики и банды. Я писала о черном бейсболе, Зандрия Робинсон писала о стихах, Маркус Хантер писал о ночной жизни геев среди афроамериканцев, а Мэри Паттилло писала, чтобы поместить это в более широкие рамки диапазона опыта чернокожих. В области социологии идет борьба за менее сенсационный подход: «Давайте потусоваться с бандами и торговцами наркотиками, чтобы дать вам кусочек реальной городской чернокожей жизни» — подход, и еще один подход, который смотрит на круг вопросов, проблем, игр, счастья, которые существуют в черных жизнях.

NA: Вы часто пишете о том, что избирательная политика ограничивает влияние на жизнь чернокожих, но люди по-прежнему много спрашивают вас о вашем взгляде на выборы.

KYT: Мы знаем, что люди умирали за право голоса. Но люди также погибли за демократию, справедливость и инклюзивность, и голосование не обязательно обеспечивает это. Когда люди говорят это, они игнорируют самый важный фактор в достижении прогресса в Соединенных Штатах: социальные движения и способность простых людей объединяться вместе, чтобы заставить политический истеблишмент подчиняться их требованиям.

Я сторонник Сандерса. Программа Сандерса, в случае ее реализации, изменит жизнь чернокожих. Но вот в чем загвоздка — , если реализовано . Берни Сандерс может стать президентом и столкнуться с Республиканской партией, выступающей за превосходство белых, и наполовину Демократической партией, которая поклоняется алтарю неолиберализма. Общественное движение — единственная надежда на то, что повестка дня Сандерса когда-либо пройдет.